Guide juridique et fiscal du tourisme rural : aspects juridiques, fiscaux et sociaux


SOMMAIRE PARTIE JURIDIQUE Introduction Chap 1. Définitions des activités Introduction S 1. Notions générales S 2. Qualifications juridiques des activités S 3. Qualification des activités touristiques Chap 2. Formalités de déclaration Introduction S 1. Centres de formalités des entreprises S 2. Répertoires professionnels S 3. N° SIREN, SIRET et code APE S 4. Activités exercées par les agriculteurs Chap 3. Urbanisme et construction Introduction S 1. Constructions en milieu rural S 2. Sécurité incendie (ERP) S 3. Accessibilité des handicapés Chap 4. Infos des consommateurs Introduction S 1. Signalisation touristique S 2. Publicité des prix S 3. Facturation des prestations S 4. Publicité mensongère et mentions S 5. Utilisation d'une marque S 6. Droits des consommateurs Chap 5. Réglementation sanitaire Introduction S 1. Principes de la réglementation S 2. Commerce de détail et intermédiaires S 3. Formation à l'hygiène S 4. Chambres d'hôtes S 5. Tueries d'animaux Chap 6. Statuts de l’entreprise Introduction S 1. Statuts et activités commerciales S 2. Statuts et activités agricoles S 3. Synthèse des sociétés et groupements Chap 7. Règles des activités Introduction S 1. Hôtellerie de plein air S 2. Locations de logements meublés S 3. Chambres et tables d'hôtes S 4. Activités équestres S 5. Accueil enfants - Fermes pédagogiques Chap 8. Réglementations diverses Introduction S 1. Responsabilité et assurances S 2. Débits de boissons S 3. Statuts des baux immobiliers S 4. Vente de voyages ou de séjours S 5. Lutte contre le tabagisme S 6. Paiement par chèques-vacances S 7. Déclaration des touristes étrangers S 8. Sécurité des aires de jeux S 9. Réglementation des piscines S 10. Utilisation de titres-restaurant S 11. Fonds et clientèle S 12. Activités des agents publics S 13. Paracommercialisme S 14. Droit de la concurrence S 15. Création et gestion de site internet S 16. Réglementation économique agricole S 17. Aides à la création d'entreprise S 18. Diagnostics techniques immobiliers	I Accueil I Sommaire I Juridique I Fiscal I Social I Annexes I Nouveautés I Index alphabétique I
Partie 1. LES ASPECTS JURIDIQUES DU TOURISME RURAL Chapitre 8. Les réglementations diverses applicables aux activités touristiques Section 3. Les statuts des baux de biens immobiliers 1. Introduction Dans certains cas, les prestataires touristiques sont locataires des biens immobiliers qui sont utilisés pour l'exercice des activités d'accueil. La location de biens immobiliers peut être soumise à une législation particulière qui s'impose aux propriétaires bailleurs et aux locataires concernés. Dans cette hypothèse, il faut déterminer la législation applicable et la compatibilité avec les prestations d'accueil touristique. A ce titre, il convient de distinguer les trois statuts législatifs particuliers qui concernent : - le statut du fermage qui porte sur les biens immobiliers affectés à un usage agricole et qui est régi par le code rural (art. L. 411-1 et s. du code rural) (§ 1) ; - le statut des baux commerciaux qui concerne la location de biens immobiliers affectés à l'exercice d'une activité commerciale et/ou artisanale (art. L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce) (§ 2) ; - le statut des baux d'habitation relatif à la location de biens d'habitation (loi n° 89-642 du 9/07/1989) (§ 3). § 1. Le statut du fermage et les activités touristiques § 2. Le statut des baux commerciaux § 3. Le statut des baux d'habitation § 1. Le statut du fermage et les activités touristiques 2. Problématique Les exploitants agricoles qui souhaitent mettre en place une activité touristique sur leur exploitation peuvent éventuellement ne pas être propriétaires des biens dans lesquels l'activité d'accueil sera exercée. Dans cette hypothèse, les exploitants ont le plus souvent conclu avec le propriétaire des biens un bail rural soumis au statut du fermage. Il convient dans ce cas d'apprécier la compatibilité des activités touristiques avec le bail à ferme et de préciser les formalités que l'exploitant fermier doit impérativement respecter. Il faut en effet être particulièrement vigilant sur l'application de cette législation puisque son non-respect peut entraîner la résiliation du bail par le tribunal paritaire des baux ruraux à la demande du propriétaire-bailleur. C'est dire que l'enjeu est important puisque la sanction peut priver l'exploitant fermier de son outil de travail. A. La compatibilité des activités touristiques avec le statut du fermage 3. Activités touristiques de nature agricole Selon l'article L. 411-1 du code rural, le statut du fermage a pour objet de régir toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie par l’article L. 311-1 du code rural. Par l'article 11 de la loi d’orientation agricole du 9 juillet 1999, le statut du fermage fait désormais expressément référence à la définition juridique de l’activité afin de permettre l’exercice des activités de diversification agricole dans le cadre de biens loués par bail soumis au statut du fermage. Il faut noter que la jurisprudence avait déjà confirmé cette solution avant même que la loi ne précise le champ d’application du statut du fermage. Ainsi, la cour d'appel de Riom avait retenu cette analyse par un arrêt du 13 janvier 1992 pour l'activité d'une ferme équestre (CA Riom, 13/01/1992, Gazette du Palais, 28/11/1992, p. 22). Dans ce cas particulier, les juges avaient précisé que l'élevage de chevaux, poneys et ânes sur les parcelles louées, la récolte de fourrage ainsi que l'accueil de visiteurs de tous âges pour leur permettre de pratiquer ou de s'initier à l'équitation avec un service d'hébergement et de restauration sur place, constitue une activité agricole au sens de l'article 2 de la loi du 30/12/1988 (codifié à l'article L. 311-1 du code rural) et relève du statut des baux ruraux, dès lors qu'elle constitue une entreprise ayant pour support l'exploitation et dans le prolongement de l'acte de production. Toutefois, le développement de prestations touristiques ne doit pas compromettre la bonne exploitation du fonds. La cour d'appel de Saint Denis de la Réunion l'a ainsi jugé dans un arrêt du 20 avril 1990 en précisant que "la dégénérescence en friches forestières des pacages naturels non utilisés" constitue les éléments nécessaires pour juger de la carence du fermier à exploiter le fonds conformément à sa destination agricole. Dans cette affaire, le fermier avait, semble-t-il, délaissé une partie de l'activité agricole pour exploiter principalement un gîte rural pouvant coucher et nourrir 80 personnes. De même, la cour d'appel de Nîmes dans un arrêt du 20 février 1990 a prononcé la résiliation d'un bail rural au motif que le fermier, qui avait créé un golf sur une pâture en créant des surélévations sous forme de buttes servant de bases aux greens, n'avait aucunement respecté la procédure prévue par l'article L. 411-29 du code rural relatif au changement de destination des biens loués (Revue de Droit Rural, n° 193, p. 193 et s., mai 1991, note J. Lachaud). 4. Activités touristiques de nature commerciale Dans certains cas, les prestations touristiques proposées par les exploitants agricoles ne peuvent plus recevoir la qualification agricole et civile et se révèlent être de nature commerciale en raison notamment de l'absence de lien suffisamment étroit avec les activités de production animale et végétale. Il convient alors de s'interroger sur la compatibilité de ces activités commerciales avec le statut du fermage. Selon une jurisprudence ancienne et constante de la Cour de cassation, l'exercice d'activités commerciales par l'exploitant fermier dans le cadre de biens loués par bail à ferme est possible sous réserve du respect des deux conditions suivantes : - en premier lieu, les activités commerciales doivent être accessoires par rapport aux activités agricoles, - en second lieu, l'exercice des activités commerciales ne doit pas compromettre la bonne exploitation du fonds. A contrario, le fermier qui ne respecterait pas ces conditions encourt la résiliation du bail. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 21 juillet 1992. La Cour a ainsi confirmé la résiliation d'un bail rural au motif que le preneur utilisait la propriété affermée pour une activité non conforme à la destination agricole du fonds. En l'espèce, le preneur exerçait une activité principale de dressage de chiens dans le cadre des biens loués (Cass. 21/07/1992, JCP Not. II, 1993, n° 19-20, p. 417, obs. JP Moreau). Par ailleurs, la Cour de cassation a approuvé par un arrêt du 26 janvier 1994 la décision d'une cour d'appel qui avait écarté l'application du statut du fermage, constatant que l'activité principale du preneur, immatriculé au registre du commerce au titre de son activité commerciale, était étrangère à l'usage agricole des parcelles louées et que l'activité agricole exercée sur ces parcelles était accessoire. La cour d’appel avait retenu, au vu du changement de destination des parcelles louées, la novation du bail à ferme (Cass. civ. 3 e, 26/01/1994, Bull. civ. 1994 III, n° 13, p. 8). Plus récemment, la Cour de cassation a confirmé la résiliation d’un bail à ferme au motif que la locataire exerçait à titre d'activité principale une activité commerciale de restauration et d'hôtellerie alors que le bail avait été consenti pour une activité agricole. La Cour suprême a confirmé cette résiliation en précisant que celle-ci pouvait être prononcée sans avoir à rechercher si les agissements reprochés au locataire étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Cass. 14/11/2007, n° 07-10776). En toute hypothèse, il convient de veiller à ce que le contrat de location soumis au statut du fermage ne comporte aucune interdiction d’exercer une activité commerciale même accessoire au risque sinon de devoir cesser l’activité commerciale accessoire (Cass. civ. 3 e, 14/5/1997, n° 95-14.377, D 1998, II, p. 176, note I. Couturier). En cas de prépondérance des activités commerciales sur les activités agricoles, il apparaît certainement opportun d'envisager : - soit la scission du contrat de location initial en deux baux, l'un de nature agricole soumis au statut du fermage, l'autre de nature commerciale soumis au statut des baux commerciaux ; - soit la novation du bail à ferme en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Dans ces deux hypothèses, l'accord du preneur et du bailleur est indispensable. 5. Activités principales non agricoles exercées en dehors des biens loués Il n'y a pas lieu d'exiger que les preneurs de baux à ferme soient agriculteurs à titre principal pour prétendre au bénéfice du statut du fermage dans le cas où les activités non agricoles sont exercées en dehors des biens loués par bail rural. La Cour de cassation a rappelé ce principe, par un arrêt du 3 juin 1992, en rejetant le pourvoi formé par un bailleur qui refusait le renouvellement d'un bail à ferme au motif que le preneur exerçait en dehors des biens loués une activité commerciale à titre principal. Les juges constatant que les parcelles louées étaient normalement cultivées ont considéré que l'activité agricole pouvait parfaitement être exercée à titre secondaire (Cass. civ. 3, 03/06/1992, Bull III 1992, n° 185, p. 114). B. Les formalités à accomplir par le fermier 6. Formalités impératives Si la compatibilité des activités d'accueil touristique sur l'exploitation avec le statut du fermage apparaît admise, notamment lorsqu'il s'agit d'activités de nature agricole, il convient toutefois d'être particulièrement vigilant sur les formalités que l'exploitant fermier doit impérativement respecter avant la mise en place des prestations touristiques en cas de sous-location pour un usage touristique ou pour la réalisation de travaux importants. 7. Autorisation préalable pour sous-location à des fins touristiques Le statut du fermage régit strictement les sous-locations des biens loués par les agriculteurs fermiers, le principe étant l'interdiction de sous-louer. Aussi, certaines activités touristiques exercées dans le cadre de biens loués peuvent être considérées comme étant des sous-locations. Il s'agit notamment des locations de logements meublés (gîtes, chambres d'hôtes) ou des locations d'emplacements de camping. Dérogeant à l'interdiction de principe des sous-locations, l'article L. 411-35 du code rural admet que le fermier puisse consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Ces sous-locations peuvent désormais concerner autant les bâtiments que les terrains. L'article L. 411-35 du code rural a en effet été modifié par l'article 15 de la loi du 30 décembre 1988 en supprimant la référence aux seuls bâtiments. Ainsi, l'activité de camping exercée sur des terrains loués par bail à ferme est désormais possible, dès lors que le bailleur a donné son accord écrit. Ces sous-locations ne sont toutefois admises que dans la mesure où le bailleur a préalablement autorisé le preneur à les réaliser. A défaut d'autorisation amiable accordée par le bailleur, le preneur doit obtenir une autorisation judiciaire auprès du tribunal paritaire des baux ruraux. Le tribunal saisi peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure les sous-locations envisagées. La Cour de cassation a rappelé cette obligation d'autorisation préalable dans un arrêt du 2 juin 1993 (Cass. 2/06/1993, n° 92-10593, Bull. civ. III, 6/93, n° 79, p. 52). En l'espèce, les juges ont rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel qui avait prononcé la résiliation du bail au motif que le preneur n'avait pas obtenu l'accord préalable du bailleur ou du tribunal. La solution est identique en cas d’utilisation d’un terrain loué par bail soumis au statut du fermage pour un usage de campings à la ferme ; l’autorisation préalable est exigée au risque sinon d’une résiliation du bail rural à la demande du bailleur (Cass. 1/06/1994, n° 92-10113). Il est donc nécessaire d'insister sur le caractère préalable de l'autorisation du bailleur ou du tribunal avant la conclusion des sous-locations. Afin d'éviter toutes difficultés de preuve, l'autorisation du bailleur doit de préférence être écrite. D'une façon générale, chacune des sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit au renouvellement du bail, ni au maintien dans les lieux à l'expiration du contrat de location. L'article L. 411-35 du code rural envisage également le partage entre le bailleur et le fermier du produit des sous-locations. Cette répartition n'est toutefois aucunement obligatoire et, semble-t-il, très rarement pratiquée. En dernier lieu, l’arrêt de la Cour d’appel de Limoges du 14/11/2011 constitue une nouvelle illustration de ces principes. Dans ce cas d’espèce, un fermier avait implanté sur les parcelles louées deux tipis, une yourte, une tente, une cabane en bois ainsi qu'une roulotte sans l’autorisation du bailleur. Ce dernier engage une action en résiliation pour sous-location prohibée et obtient gain de cause. Il est à noter que le statut du fermage prévoit qu’une autorisation peut être obtenue judiciairement. Sur ce point, la Cour d’appel de Limoges précise que cette autorisation ne saurait être obtenue dans le cadre d'une demande reconventionnelle présentée à l'occasion de la demande en résiliation de bail initiée par le bailleur. Par conséquent, la résiliation du bail prononcée en première instance par le tribunal paritaire des baux ruraux est confirmée par la Cour d’appel (arrêt de la Cour d’appel de Limoges du 14/11/2011 concernant la résiliation d’un bail rural pour sous-locations non autorisées au titre d’activités agritouristiques). 8. Travaux d'amélioration effectués par le preneur : notifications, autorisations du bailleur L'agriculteur fermier peut envisager de procéder à des investissements afin d'améliorer, d'aménager ou d'agrandir les biens qu'il exploite. Ces investissements peuvent concerner les structures d'accueil touristique pour l'hébergement, la restauration ou pour des loisirs. Aussi, le preneur doit impérativement respecter les procédures prévues par le statut du fermage avant de procéder à des investissements. Le respect de ces procédures conditionne le paiement éventuel d'indemnités par le bailleur en fin de bail si les travaux réalisés par le fermier conduisent à une amélioration des biens loués. Certains travaux nécessitent au préalable soit une information du bailleur, soit une autorisation du bailleur. a. Travaux nécessitant l'information préalable du bailleur L'article L. 411-73 du code rural prévoit trois types de travaux qui doivent être réalisés avec l'information préalable du bailleur. Il s’agit : - des travaux d'amélioration de l'habitat qui ont pour objet d'adapter les locaux aux normes de salubrité, de sécurité, de confort et qui servent à économiser l'énergie ; - des travaux qui ont pour objet l'amélioration des bâtiments d'exploitation (installation de l'eau et de l'électricité, amélioration des conditions d'hébergement du cheptel vif) ; - des ouvrages incorporés au sol (assainissement, drainage, irrigation). Pour ces différents travaux, le fermier doit, deux mois avant leur réalisation, informer le bailleur en communiquant à celui-ci un état descriptif et estimatif envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur informé peut alors : - soit décider de prendre les travaux à sa charge, - soit exprimer son désaccord en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois. Le tribunal apprécie alors le bien-fondé des motifs du désaccord du bailleur et rend un jugement favorable au propriétaire ou déboute ce dernier. Le preneur peut effectuer ces différents travaux si le bailleur n'a pas contesté les projets de son fermier ou si le tribunal a débouté le bailleur de sa contestation. b. Travaux nécessitant l'autorisation préalable du bailleur L'article L. 411-73 du code rural prévoit que le fermier doit demander l'autorisation préalable du bailleur pour les travaux concernant : - les plantations et les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol. A défaut de réponse favorable, le preneur peut saisir le tribunal ; - la construction de bâtiments d'habitation. Aussi, dans ce cas, le preneur ne peut pas saisir le tribunal paritaire pour contester le refus du bailleur. La décision négative du bailleur est sans recours possible. Les autres travaux d'amélioration non mentionnés ci-dessus nécessitent également l'accord du bailleur. Le preneur doit au préalable, d'une part, demander l'autorisation au bailleur, et d'autre part, notifier ses projets d'investissement au Comité Technique Départemental. En cas de refus du bailleur, le preneur saisit le Comité Technique Départemental qui entend les parties et rend un avis motivé dans les deux mois comprenant éventuellement des propositions de modification du projet. L'avis favorable du Comité Technique peut être contesté par le bailleur qui doit pour cela saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois après la notification de cet avis du comité. L'article L. 411-73 du code rural précise enfin que le permis de construire, s'il est indispensable, peut être demandé par le preneur seul dès lors que celui-ci a obtenu l'autorisation du bailleur. Cette autorisation du propriétaire doit toujours être consignée dans un document écrit afin d'éviter toute contestation. Le respect par le preneur des différentes procédures présentées ci-dessus est indispensable. A défaut d'autorisation ou d'information, le fermier ne peut prétendre à aucune indemnisation par le bailleur à la fin du bail, si ces travaux n'étaient pas encore amortis. De plus, le bailleur peut exiger la démolition des ouvrages réalisés sans son accord. 9. Accord ou information préalable du bailleur en cas de changement de destination des biens loués La mise en place de certaines activités touristiques, sans nécessiter d'autorisation particulière au titre des sous-locations ou de travaux importants, peut toutefois entraîner un changement des productions ou des moyens culturaux non prévus au bail. Dans cette hypothèse, le bailleur doit donner son accord aux changements envisagés par le fermier conformément à l'article L. 411-29 du code rural. Selon cette disposition, à défaut d'accord amiable, le fermier doit fournir dans le mois qui précède les opérations, une description détaillée des travaux qu'il se propose d'entreprendre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le bailleur peut, s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis du preneur. Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition n'a été formée ou si le tribunal paritaire n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition du bailleur. Il semble que le défaut d'accomplissement par le preneur des formalités prescrites par l'article L. 411-29 du code rural n'encourt la résiliation du bail que dans la mesure où les manquements du fermier sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Cass. Civ. 3e., 03/05/1984, Bull.civ. III n° 93). 10. Application du statut du fermage et activités équestres Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux, les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle, sont des activités agricoles sur le plan juridique (art. L. 311-1 modifié du code rural). Cette extension de la définition juridique de l'activité agricole inclut un certain nombre d'activités qui correspondent à des prestations de service réalisées à partir d'équidés domestiques. Il en est ainsi alors même que les animaux concernés ne sont pas nés ni élevés au sein des entreprises concernées. Par équidés domestiques, il convient de comprendre les chevaux et les ânes. Pour appréhender les activités concernées par cette réforme, il est utile de consulter la circulaire du ministère de l’agriculture du 21 mars 2007. La consécration agricole d’un certain nombre de prestataires équestres sur le plan juridique par la loi du 23 février 2005 emporte une série de conséquences juridiques qui ne sont pas négligeables et qui concernent notamment le statut des baux en cas de locations de biens immobiliers. Le principe était que les prestataires équestres qui avant la réforme étaient considérés comme exerçant une activité commerciale relevaient du statut des baux commerciaux. La réforme de 2005 a pour effet que les personnes qui sont désormais considérées comme exerçant une activité agricole relèvent en principe du statut du fermage. Force est de constater que la mise en œuvre de cette réforme suscite une double difficulté par rapport au statut des baux. Ces difficultés concernent : - d’une part, le champ d’application du statut du fermage eu égard à l’imprécision de la définition juridique des activités agricoles (a) ; - d’autre part, les modalités d’application de la loi dans le temps, c’est-à-dire les conditions de passage pour les baux en cours du statut des baux commerciaux au statut du fermage (b). A ce jour, l’essentiel des divergences d’appréciation et des contentieux s’opère sous l’angle du statut des baux applicable portant sur les biens immobiliers. A ce titre, l’enjeu n’est pas négligeable (puisque financier) avec, d’un côté, les entreprises qui revendiquent l’application du statut du fermage (avec notamment le bénéfice de l’encadrement des loyers agricoles) et, de l’autre, les propriétaires bailleurs qui affirment que le seul statut des baux commerciaux doit être mis en œuvre (avec l’application de loyers libres). Les différences entre les deux statuts ne sont pas négligeables. Ainsi, le montant des loyers des baux soumis au statut du fermage est strictement encadré par arrêté préfectoral. De plus, à la différence des baux commerciaux, les baux ruraux ne sont pas cessibles (mises à part quelques exceptions strictement définies), sauf à conclure un bail rural cessible instauré par la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006, alors que les baux conclus par les commerçants peuvent faire l’objet d’une cession au profit d’un repreneur de l’entreprise. a. Le champ d’application du statut du fermage par rapport aux activités équestres L’essentiel est de préciser ce qu’il convient d’entendre par activités agricoles sous l’expression « activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation ». Sans tarder, les juges saisis de différends entre les propriétaires bailleurs et les locataires ont dû clarifier les limites d’application du statut du fermage en la matière qui repose sur la délimitation de la définition de l’activité agricole. Ainsi, selon l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 28 juin 2007, l’exercice d’une activité d’enseignement de l’équitation (sans préparation et entrainement des animaux utilisés) ne constitue pas une activité agricole. Le prestataire concerné ne peut demander l’application du statut du fermage dès lors que l’entreprise n’a pas les équidés en pension. Dans cette hypothèse, l’activité est certes civile, mais pas de nature agricole, et relève du statut des baux commerciaux applicable aux établissements d’enseignement en vertu de l’article L. 145-2 du code de commerce (CA Orléans, 28/06/2007, n° 07/00342 ; Bull. inf. C. cass. 1/12/2007, n° 23-72, p. 41). De même, l’arrêt du 13 mai 2009 de la Cour de cassation affirme que la seule activité de gardiennage de chevaux n’est pas une activité agricole. Dans ces conditions, le contrat de location portant sur diverses parcelles de terres et de bâtiments pour la réalisation de pension de chevaux et l’activité de location d’équidés relève du statut des baux commerciaux et non du statut du fermage, en l’absence de préparation et d’entraînement des équidés (Cass. 13/05/2009, n° 08-16421). Faut-il en conclure que le seul fait de cultiver du foin et de nourrir les animaux en pension ne correspond pas une activité agricole mais constitue une activité commerciale (comme cela était le cas avant la réforme de 2005) ? Il est à noter par ailleurs que les entreprises concernées relèvent de la fiscalité agricole, en raison de l’autonomie du droit fiscal (V.BOFIP). A l’opposé, selon l’arrêt du 24 juin 2009, la Cour suprême a considéré que la location portant sur des boxes destinés à abriter des chevaux, ainsi que sur l'usage d’une carrière, d’un club house et de toutes les installations liées à l'exploitation équestre pour un usage exclusif d'équitation de compétition, d'enseignement et de stages est agricole. Dans ce cas, l'activité exercée par le locataire, consistant ainsi en l'exploitation d'un centre équestre et comportant la prise de pension de chevaux outre le dressage et l'entraînement des équidés en vue de leur exploitation sportive ou de loisir, relève du statut du fermage (Cass. 24/06/2009, n° 08-17533). Plus récemment, la Cour de cassation a considéré que dès lors qu’une association ne justifiait d'aucune activité de haras, ni d'aucune activité d'élevage et que les prises en pension de quelques chevaux appartenant à ses clients ne constituaient pas une activité agricole, la cour d'appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les conditions d'application du statut du fermage n'étaient pas réunies (Cass. 31/05/2011, n° 10-17156). b. Les modalités de passage du statut des baux commerciaux ou professionnels au statut du fermage 1/. Application de la loi nouvelle dans le temps A l’origine, la réforme initiale résultant de la loi du 23 février 2005 n'avait formulé aucune précision pour définir les modalités de passage du statut des baux commerciaux au statut des baux ruraux. Fallait-il considérer que les baux en cours relevaient de plein droit du statut du fermage du seul fait que la qualification juridique des activités exercées par les locataires avait changé ? Ou fallait-il estimer que les contrats en vigueur restent soumis au statut auquel ceux-ci se réfèrent jusqu'à leur terme, pour être soumis au statut du fermage à compter de leur renouvellement ? Sur ce point, le secrétaire d'État à l'Agriculture avait précisé que ce changement de régime juridique ne devait pas affecter les conventions en cours (JO Sénat Débats, 19/02/2005). Au final, le I de l’article 105 de la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006 précise que la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux s'applique aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à sa promulgation. Plus explicitement, la qualification agricole des activités équestres emporte l'application du statut du fermage seulement aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux qui a procédé à la nouvelle qualification juridique de ces activités. En d’autres termes, les baux conclus avant la publication de cette loi du 23 février 2005 sous l’empire du statut des baux commerciaux restent soumis à ce statut jusqu'à leur renouvellement. En revanche, les baux conclus après cette date relèvent impérativement du statut du fermage. Il est facile de relever le paradoxe pour le moins inédit selon lequel les locataires en question devenus agriculteurs relèvent toujours du statut des baux commerciaux. Il est vrai que cette solution ne s'applique que pour une période limitée puisqu'au renouvellement des baux, la migration vers le statut du fermage est inéluctable et la surprise assurée… A ce titre, l’arrêt de la Cour de cassation est explicite en précisant qu’un bail commercial conclu en 2004 reste soumis au statut des baux commerciaux alors même que les activités exercées par le locataire sont devenues agricoles par la loi du 23 février 2005 dès lors que la réforme n’est applicable qu’aux baux conclus et renouvelés postérieurement à la promulgation de ladite loi (Cass. 29/04/2009, n° 08-15907). 2/. Reconduction des baux commerciaux ou des baux professionnels antérieurs Il est à noter la subtile distinction qu’il faut opérer entre le renouvellement et la reconduction des baux commerciaux ou professionnels. A la différence des baux à ferme qui font automatiquement l’objet d’un renouvellement, les baux commerciaux font l’objet d’une reconduction, ou plus précisément désormais d’une prolongation, dès lors qu’aucune des parties ne s’est manifestée. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat (art. L. 145-9 du code de commerce). Les baux commerciaux conclus par les prestataires équestres avant la réforme du 23 février 2005 n’échappent pas à ce principe. En présence d’une tacite reconduction (ou d’une prolongation) du bail, le statut des baux commerciaux est reconduit alors même que cet événement prend effet après la loi du 23 février 2005 puisqu’il est considéré que le contrat initial se prolonge au-delà de la durée des 9 ans (CA Amiens, 23/10/2007, n° 06/02877). Cette solution a été clairement confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2011 qui a ainsi précisé que dans le cas d’un contrat de bail professionnel conclu pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, la cour d'appel en a déduit à bon droit que ce bail ne s'était pas renouvelé postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 23 février 2005 (Cass. 31/05/2011, n° 10-17156). Dans ces conditions, peut-on envisager que les baux en cours, toujours soumis au statut des baux commerciaux, puissent être librement cédés sachant qu'au moment du renouvellement du contrat de location le titulaire relèvera du statut du fermage ? Cette solution semble envisageable, ou alors il ne sert à rien d'affirmer que les baux en cours restent soumis au régime juridique sous lequel ils ont été initialement conclus. Il est vrai que cette situation est originale puisqu'un « agriculteur » pourrait céder un bail commercial au profit d'un autre « agriculteur », lequel ne doit pas ignorer que le contrat de location cédé va à terme changer de régime juridique pour devenir en principe incessible (s’il ne s’agit pas d’un bail rural cessible). c. Adaptation des arrêtés préfectoraux pour le calcul du fermage A l’origine, les arrêtés préfectoraux précisant les modalités de calcul des fermages n’étaient pas adaptés au prix du marché actuellement pratiqués les entreprises du secteur équestre. De ce fait, le ministère de l’Agriculture a demandé l’aménagement des arrêtés en question. Un certain nombre d’arrêtés préfectoraux ont été modifiés dans ce sens (circ. DGFAR n° 5014 du 21 mars 2007 page 6). § 2. Le statut des baux commerciaux 11. Principes Le bail commercial est le contrat par lequel une personne propriétaire de biens immobiliers (qu'il s'agisse d'une personne physique, d'une indivision ou d'une société telle une société civile immobilière) met à la disposition d'une autre personne locataire (personne physique ou société) les biens en question en lui conférant la jouissance contre le paiement d'un certain prix et pendant une durée définie dans le cadre du statut des baux commerciaux. Le bail commercial est un contrat portant sur des locaux auxquels les parties donnent une finalité commerciale ou artisanale. Ce contrat concerne donc les entreprises qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Ce statut présente un certain nombre d'avantages pour le locataire qui se caractérisent notamment par le droit au renouvellement du bail, appelée "la propriété commerciale". Pour prétendre au bénéfice de ce statut, la personne qui exerce une activité commerciale doit impérativement être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Toutefois, lorsque le locataire et le bailleur souhaitent expressément soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux, le locataire non commerçant n’est pas tenu de procéder à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés qui ne constitue pas une condition impérative de son droit au renouvellement. Par suite, il a droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bailleur (Cass 09/02/2005, n° 03-17476). Dans le cadre du statut des baux commerciaux, les parties établissent un contrat de bail qui précise notamment : - la destination des lieux en mentionnant les locaux concernés, l'adresse, les activités exercées autorisées. A défaut d'un écrit, le bail est verbal et sa durée est alors obligatoirement de neuf ans ; - la durée qui est en principe de 9 ans avec la possibilité pour le locataire de résilier le bail à chaque étape triennale, d'où l'appellation bail 3/6/9, par acte d'huissier au moins 6 mois avant. En cas de retraite ou d'invalidité, le locataire dispose de la possibilité de résiliation à tout moment ; - le loyer qui est librement fixé entre les parties en fonction des éléments suivants : emplacement, surface et volume des locaux, devanture, équipements, état d'entretien, présence de locaux accessoires, clause "bail tous commerces"...; - les charges en mentionnant la liste des charges récupérables par le bailleur ; - la liste des travaux qui incombent au locataire et au propriétaire. Le statut des baux commerciaux prévoit que le locataire doit réaliser les travaux de menu entretien dès lors qu'ils ne sont pas rendus nécessaires par la vétusté ; - les conditions de cession du bail. Sur ce point, le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce ; - la révision triennale du bail. Le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale, la hausse consécutive ne pouvant excéder la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Le locataire dispose d'un droit au renouvellement du bail. Si en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction (correspondant généralement à la valeur vénale du fonds). Toutefois, le bailleur n'est pas tenu de verser cette indemnité s'il invoque un motif grave et légitime (immeuble insalubre, démolition). § 3. Le statut des baux d'habitation 12. Principes Les locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale sont régies par la loi n° 89-462 du 9 juillet 1989. A défaut d'avoir conclu un contrat à usage mixte, il apparaît délicat d'exercer une activité d'accueil touristique dans le cadre de ce type de location. Il est certes possible de sous-louer le logement avec l'accord écrit du bailleur (art. 8 de la loi n° 89-462). Cependant, cette sous-location n'apparaît pas viser l'exercice d'une activité d'accueil touristique, d'autant plus que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
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SOMMAIRE PARTIE JURIDIQUE

Introduction

Chap 1. Définitions des activités

Introduction

S 1. Notions générales

S 2. Qualifications juridiques des activités

S 3. Qualification des activités touristiques

Chap 2. Formalités de déclaration

Introduction

S 1. Centres de formalités des entreprises

S 2. Répertoires professionnels

S 3. N° SIREN, SIRET et code APE

S 4. Activités exercées par les agriculteurs

Chap 3. Urbanisme et construction

Introduction

S 1. Constructions en milieu rural

S 2. Sécurité incendie (ERP)

S 3. Accessibilité des handicapés

Chap 4. Infos des consommateurs

Introduction

S 1. Signalisation touristique

S 2. Publicité des prix

S 3. Facturation des prestations

S 4. Publicité mensongère et mentions

S 5. Utilisation d'une marque

S 6. Droits des consommateurs

Chap 5. Réglementation sanitaire

Introduction

S 1. Principes de la réglementation

S 2. Commerce de détail et intermédiaires

S 3. Formation à l'hygiène

S 4. Chambres d'hôtes

S 5. Tueries d'animaux

Chap 6. Statuts de l’entreprise

Introduction

S 1. Statuts et activités commerciales

S 2. Statuts et activités agricoles

S 3. Synthèse des sociétés et groupements

Chap 7. Règles des activités

Introduction

S 1. Hôtellerie de plein air

S 2. Locations de logements meublés

S 3. Chambres et tables d'hôtes

S 4. Activités équestres

S 5. Accueil enfants - Fermes pédagogiques

Chap 8. Réglementations diverses

Introduction

S 1. Responsabilité et assurances

S 2. Débits de boissons

S 3. Statuts des baux immobiliers

S 4. Vente de voyages ou de séjours

S 5. Lutte contre le tabagisme

S 6. Paiement par chèques-vacances

S 7. Déclaration des touristes étrangers

S 8. Sécurité des aires de jeux

S 9. Réglementation des piscines

S 10. Utilisation de titres-restaurant

S 11. Fonds et clientèle

S 12. Activités des agents publics

S 13. Paracommercialisme

S 14. Droit de la concurrence

S 15. Création et gestion de site internet

S 16. Réglementation économique agricole

S 17. Aides à la création d'entreprise

S 18. Diagnostics techniques immobiliers

I Accueil I Sommaire I Juridique I Fiscal I Social I Annexes I Nouveautés I Index alphabétique I

Partie 1. LES ASPECTS JURIDIQUES DU TOURISME RURAL

Chapitre 8. Les réglementations diverses applicables aux activités touristiques

Section 3. Les statuts des baux de biens immobiliers

1. Introduction

Dans certains cas, les prestataires touristiques sont locataires des biens immobiliers qui sont utilisés pour l'exercice des activités d'accueil. La location de biens immobiliers peut être soumise à une législation particulière qui s'impose aux propriétaires bailleurs et aux locataires concernés. Dans cette hypothèse, il faut déterminer la législation applicable et la compatibilité avec les prestations d'accueil touristique.

A ce titre, il convient de distinguer les trois statuts législatifs particuliers qui concernent :

- le statut du fermage qui porte sur les biens immobiliers affectés à un usage agricole et qui est régi par le code rural (art. L. 411-1 et s. du code rural) (§ 1) ;

- le statut des baux commerciaux qui concerne la location de biens immobiliers affectés à l'exercice d'une activité commerciale et/ou artisanale (art. L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce) (§ 2) ;

- le statut des baux d'habitation relatif à la location de biens d'habitation (loi n° 89-642 du 9/07/1989) (§ 3).

§ 1. Le statut du fermage et les activités touristiques

§ 2. Le statut des baux commerciaux

§ 3. Le statut des baux d'habitation

§ 1. Le statut du fermage et les activités touristiques

2. Problématique

Les exploitants agricoles qui souhaitent mettre en place une activité touristique sur leur exploitation peuvent éventuellement ne pas être propriétaires des biens dans lesquels l'activité d'accueil sera exercée. Dans cette hypothèse, les exploitants ont le plus souvent conclu avec le propriétaire des biens un bail rural soumis au statut du fermage. Il convient dans ce cas d'apprécier la compatibilité des activités touristiques avec le bail à ferme et de préciser les formalités que l'exploitant fermier doit impérativement respecter. Il faut en effet être particulièrement vigilant sur l'application de cette législation puisque son non-respect peut entraîner la résiliation du bail par le tribunal paritaire des baux ruraux à la demande du propriétaire-bailleur. C'est dire que l'enjeu est important puisque la sanction peut priver l'exploitant fermier de son outil de travail.

A. La compatibilité des activités touristiques avec le statut du fermage

3. Activités touristiques de nature agricole

Selon l'article L. 411-1 du code rural, le statut du fermage a pour objet de régir toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie par l’article L. 311-1 du code rural. Par l'article 11 de la loi d’orientation agricole du 9 juillet 1999, le statut du fermage fait désormais expressément référence à la définition juridique de l’activité afin de permettre l’exercice des activités de diversification agricole dans le cadre de biens loués par bail soumis au statut du fermage.

Il faut noter que la jurisprudence avait déjà confirmé cette solution avant même que la loi ne précise le champ d’application du statut du fermage. Ainsi, la cour d'appel de Riom avait retenu cette analyse par un arrêt du 13 janvier 1992 pour l'activité d'une ferme équestre (CA Riom, 13/01/1992, Gazette du Palais, 28/11/1992, p. 22). Dans ce cas particulier, les juges avaient précisé que l'élevage de chevaux, poneys et ânes sur les parcelles louées, la récolte de fourrage ainsi que l'accueil de visiteurs de tous âges pour leur permettre de pratiquer ou de s'initier à l'équitation avec un service d'hébergement et de restauration sur place, constitue une activité agricole au sens de l'article 2 de la loi du 30/12/1988 (codifié à l'article L. 311-1 du code rural) et relève du statut des baux ruraux, dès lors qu'elle constitue une entreprise ayant pour support l'exploitation et dans le prolongement de l'acte de production.

Toutefois, le développement de prestations touristiques ne doit pas compromettre la bonne exploitation du fonds. La cour d'appel de Saint Denis de la Réunion l'a ainsi jugé dans un arrêt du 20 avril 1990 en précisant que "la dégénérescence en friches forestières des pacages naturels non utilisés" constitue les éléments nécessaires pour juger de la carence du fermier à exploiter le fonds conformément à sa destination agricole. Dans cette affaire, le fermier avait, semble-t-il, délaissé une partie de l'activité agricole pour exploiter principalement un gîte rural pouvant coucher et nourrir 80 personnes.

De même, la cour d'appel de Nîmes dans un arrêt du 20 février 1990 a prononcé la résiliation d'un bail rural au motif que le fermier, qui avait créé un golf sur une pâture en créant des surélévations sous forme de buttes servant de bases aux greens, n'avait aucunement respecté la procédure prévue par l'article L. 411-29 du code rural relatif au changement de destination des biens loués (Revue de Droit Rural, n° 193, p. 193 et s., mai 1991, note J. Lachaud).

4. Activités touristiques de nature commerciale

Dans certains cas, les prestations touristiques proposées par les exploitants agricoles ne peuvent plus recevoir la qualification agricole et civile et se révèlent être de nature commerciale en raison notamment de l'absence de lien suffisamment étroit avec les activités de production animale et végétale. Il convient alors de s'interroger sur la compatibilité de ces activités commerciales avec le statut du fermage.

Selon une jurisprudence ancienne et constante de la Cour de cassation, l'exercice d'activités commerciales par l'exploitant fermier dans le cadre de biens loués par bail à ferme est possible sous réserve du respect des deux conditions suivantes :

- en premier lieu, les activités commerciales doivent être accessoires par rapport aux activités agricoles,

- en second lieu, l'exercice des activités commerciales ne doit pas compromettre la bonne exploitation du fonds.

A contrario, le fermier qui ne respecterait pas ces conditions encourt la résiliation du bail. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 21 juillet 1992. La Cour a ainsi confirmé la résiliation d'un bail rural au motif que le preneur utilisait la propriété affermée pour une activité non conforme à la destination agricole du fonds. En l'espèce, le preneur exerçait une activité principale de dressage de chiens dans le cadre des biens loués (Cass. 21/07/1992, JCP Not. II, 1993, n° 19-20, p. 417, obs. JP Moreau).

Par ailleurs, la Cour de cassation a approuvé par un arrêt du 26 janvier 1994 la décision d'une cour d'appel qui avait écarté l'application du statut du fermage, constatant que l'activité principale du preneur, immatriculé au registre du commerce au titre de son activité commerciale, était étrangère à l'usage agricole des parcelles louées et que l'activité agricole exercée sur ces parcelles était accessoire. La cour d’appel avait retenu, au vu du changement de destination des parcelles louées, la novation du bail à ferme (Cass. civ. 3 e, 26/01/1994, Bull. civ. 1994 III, n° 13, p. 8).

Plus récemment, la Cour de cassation a confirmé la résiliation d’un bail à ferme au motif que la locataire exerçait à titre d'activité principale une activité commerciale de restauration et d'hôtellerie alors que le bail avait été consenti pour une activité agricole. La Cour suprême a confirmé cette résiliation en précisant que celle-ci pouvait être prononcée sans avoir à rechercher si les agissements reprochés au locataire étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Cass. 14/11/2007, n° 07-10776).

En toute hypothèse, il convient de veiller à ce que le contrat de location soumis au statut du fermage ne comporte aucune interdiction d’exercer une activité commerciale même accessoire au risque sinon de devoir cesser l’activité commerciale accessoire (Cass. civ. 3 e, 14/5/1997, n° 95-14.377, D 1998, II, p. 176, note I. Couturier).

En cas de prépondérance des activités commerciales sur les activités agricoles, il apparaît certainement opportun d'envisager :

- soit la scission du contrat de location initial en deux baux, l'un de nature agricole soumis au statut du fermage, l'autre de nature commerciale soumis au statut des baux commerciaux ;

- soit la novation du bail à ferme en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Dans ces deux hypothèses, l'accord du preneur et du bailleur est indispensable.

5. Activités principales non agricoles exercées en dehors des biens loués

Il n'y a pas lieu d'exiger que les preneurs de baux à ferme soient agriculteurs à titre principal pour prétendre au bénéfice du statut du fermage dans le cas où les activités non agricoles sont exercées en dehors des biens loués par bail rural.

La Cour de cassation a rappelé ce principe, par un arrêt du 3 juin 1992, en rejetant le pourvoi formé par un bailleur qui refusait le renouvellement d'un bail à ferme au motif que le preneur exerçait en dehors des biens loués une activité commerciale à titre principal. Les juges constatant que les parcelles louées étaient normalement cultivées ont considéré que l'activité agricole pouvait parfaitement être exercée à titre secondaire (Cass. civ. 3, 03/06/1992, Bull III 1992, n° 185, p. 114).

B. Les formalités à accomplir par le fermier

6. Formalités impératives

Si la compatibilité des activités d'accueil touristique sur l'exploitation avec le statut du fermage apparaît admise, notamment lorsqu'il s'agit d'activités de nature agricole, il convient toutefois d'être particulièrement vigilant sur les formalités que l'exploitant fermier doit impérativement respecter avant la mise en place des prestations touristiques en cas de sous-location pour un usage touristique ou pour la réalisation de travaux importants.

7. Autorisation préalable pour sous-location à des fins touristiques

Le statut du fermage régit strictement les sous-locations des biens loués par les agriculteurs fermiers, le principe étant l'interdiction de sous-louer. Aussi, certaines activités touristiques exercées dans le cadre de biens loués peuvent être considérées comme étant des sous-locations. Il s'agit notamment des locations de logements meublés (gîtes, chambres d'hôtes) ou des locations d'emplacements de camping.

Dérogeant à l'interdiction de principe des sous-locations, l'article L. 411-35 du code rural admet que le fermier puisse consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Ces sous-locations peuvent désormais concerner autant les bâtiments que les terrains. L'article L. 411-35 du code rural a en effet été modifié par l'article 15 de la loi du 30 décembre 1988 en supprimant la référence aux seuls bâtiments. Ainsi, l'activité de camping exercée sur des terrains loués par bail à ferme est désormais possible, dès lors que le bailleur a donné son accord écrit.

Ces sous-locations ne sont toutefois admises que dans la mesure où le bailleur a préalablement autorisé le preneur à les réaliser. A défaut d'autorisation amiable accordée par le bailleur, le preneur doit obtenir une autorisation judiciaire auprès du tribunal paritaire des baux ruraux. Le tribunal saisi peut, s'il estime non fondés les motifs de l'opposition du bailleur, autoriser le preneur à conclure les sous-locations envisagées.

La Cour de cassation a rappelé cette obligation d'autorisation préalable dans un arrêt du 2 juin 1993 (Cass. 2/06/1993, n° 92-10593, Bull. civ. III, 6/93, n° 79, p. 52). En l'espèce, les juges ont rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt de la cour d'appel qui avait prononcé la résiliation du bail au motif que le preneur n'avait pas obtenu l'accord préalable du bailleur ou du tribunal. La solution est identique en cas d’utilisation d’un terrain loué par bail soumis au statut du fermage pour un usage de campings à la ferme ; l’autorisation préalable est exigée au risque sinon d’une résiliation du bail rural à la demande du bailleur (Cass. 1/06/1994, n° 92-10113).

Il est donc nécessaire d'insister sur le caractère préalable de l'autorisation du bailleur ou du tribunal avant la conclusion des sous-locations. Afin d'éviter toutes difficultés de preuve, l'autorisation du bailleur doit de préférence être écrite.

D'une façon générale, chacune des sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. Le bénéficiaire de la sous-location n'a aucun droit au renouvellement du bail, ni au maintien dans les lieux à l'expiration du contrat de location. L'article L. 411-35 du code rural envisage également le partage entre le bailleur et le fermier du produit des sous-locations. Cette répartition n'est toutefois aucunement obligatoire et, semble-t-il, très rarement pratiquée.

En dernier lieu, l’arrêt de la Cour d’appel de Limoges du 14/11/2011 constitue une nouvelle illustration de ces principes. Dans ce cas d’espèce, un fermier avait implanté sur les parcelles louées deux tipis, une yourte, une tente, une cabane en bois ainsi qu'une roulotte sans l’autorisation du bailleur. Ce dernier engage une action en résiliation pour sous-location prohibée et obtient gain de cause. Il est à noter que le statut du fermage prévoit qu’une autorisation peut être obtenue judiciairement. Sur ce point, la Cour d’appel de Limoges précise que cette autorisation ne saurait être obtenue dans le cadre d'une demande reconventionnelle présentée à l'occasion de la demande en résiliation de bail initiée par le bailleur. Par conséquent, la résiliation du bail prononcée en première instance par le tribunal paritaire des baux ruraux est confirmée par la Cour d’appel (arrêt de la Cour d’appel de Limoges du 14/11/2011 concernant la résiliation d’un bail rural pour sous-locations non autorisées au titre d’activités agritouristiques).

8. Travaux d'amélioration effectués par le preneur : notifications, autorisations du bailleur

L'agriculteur fermier peut envisager de procéder à des investissements afin d'améliorer, d'aménager ou d'agrandir les biens qu'il exploite. Ces investissements peuvent concerner les structures d'accueil touristique pour l'hébergement, la restauration ou pour des loisirs. Aussi, le preneur doit impérativement respecter les procédures prévues par le statut du fermage avant de procéder à des investissements. Le respect de ces procédures conditionne le paiement éventuel d'indemnités par le bailleur en fin de bail si les travaux réalisés par le fermier conduisent à une amélioration des biens loués. Certains travaux nécessitent au préalable soit une information du bailleur, soit une autorisation du bailleur.

a. Travaux nécessitant l'information préalable du bailleur

L'article L. 411-73 du code rural prévoit trois types de travaux qui doivent être réalisés avec l'information préalable du bailleur. Il s’agit :

- des travaux d'amélioration de l'habitat qui ont pour objet d'adapter les locaux aux normes de salubrité, de sécurité, de confort et qui servent à économiser l'énergie ;

- des travaux qui ont pour objet l'amélioration des bâtiments d'exploitation (installation de l'eau et de l'électricité, amélioration des conditions d'hébergement du cheptel vif) ;

- des ouvrages incorporés au sol (assainissement, drainage, irrigation).

Pour ces différents travaux, le fermier doit, deux mois avant leur réalisation, informer le bailleur en communiquant à celui-ci un état descriptif et estimatif envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur informé peut alors :

- soit décider de prendre les travaux à sa charge,

- soit exprimer son désaccord en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois. Le tribunal apprécie alors le bien-fondé des motifs du désaccord du bailleur et rend un jugement favorable au propriétaire ou déboute ce dernier. Le preneur peut effectuer ces différents travaux si le bailleur n'a pas contesté les projets de son fermier ou si le tribunal a débouté le bailleur de sa contestation.

b. Travaux nécessitant l'autorisation préalable du bailleur

L'article L. 411-73 du code rural prévoit que le fermier doit demander l'autorisation préalable du bailleur pour les travaux concernant :

- les plantations et les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol. A défaut de réponse favorable, le preneur peut saisir le tribunal ;

- la construction de bâtiments d'habitation. Aussi, dans ce cas, le preneur ne peut pas saisir le tribunal paritaire pour contester le refus du bailleur. La décision négative du bailleur est sans recours possible.

Les autres travaux d'amélioration non mentionnés ci-dessus nécessitent également l'accord du bailleur. Le preneur doit au préalable, d'une part, demander l'autorisation au bailleur, et d'autre part, notifier ses projets d'investissement au Comité Technique Départemental. En cas de refus du bailleur, le preneur saisit le Comité Technique Départemental qui entend les parties et rend un avis motivé dans les deux mois comprenant éventuellement des propositions de modification du projet. L'avis favorable du Comité Technique peut être contesté par le bailleur qui doit pour cela saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois après la notification de cet avis du comité.

L'article L. 411-73 du code rural précise enfin que le permis de construire, s'il est indispensable, peut être demandé par le preneur seul dès lors que celui-ci a obtenu l'autorisation du bailleur. Cette autorisation du propriétaire doit toujours être consignée dans un document écrit afin d'éviter toute contestation. Le respect par le preneur des différentes procédures présentées ci-dessus est indispensable. A défaut d'autorisation ou d'information, le fermier ne peut prétendre à aucune indemnisation par le bailleur à la fin du bail, si ces travaux n'étaient pas encore amortis. De plus, le bailleur peut exiger la démolition des ouvrages réalisés sans son accord.

9. Accord ou information préalable du bailleur en cas de changement de destination des biens loués

La mise en place de certaines activités touristiques, sans nécessiter d'autorisation particulière au titre des sous-locations ou de travaux importants, peut toutefois entraîner un changement des productions ou des moyens culturaux non prévus au bail.

Dans cette hypothèse, le bailleur doit donner son accord aux changements envisagés par le fermier conformément à l'article L. 411-29 du code rural. Selon cette disposition, à défaut d'accord amiable, le fermier doit fournir dans le mois qui précède les opérations, une description détaillée des travaux qu'il se propose d'entreprendre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le bailleur peut, s'il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis du preneur. Le preneur peut exécuter ou faire exécuter les travaux si aucune opposition n'a été formée ou si le tribunal paritaire n'a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l'opposition du bailleur.

Il semble que le défaut d'accomplissement par le preneur des formalités prescrites par l'article L. 411-29 du code rural n'encourt la résiliation du bail que dans la mesure où les manquements du fermier sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (Cass. Civ. 3e., 03/05/1984, Bull.civ. III n° 93).

10. Application du statut du fermage et activités équestres

Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux, les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle, sont des activités agricoles sur le plan juridique (art. L. 311-1 modifié du code rural).

Cette extension de la définition juridique de l'activité agricole inclut un certain nombre d'activités qui correspondent à des prestations de service réalisées à partir d'équidés domestiques. Il en est ainsi alors même que les animaux concernés ne sont pas nés ni élevés au sein des entreprises concernées. Par équidés domestiques, il convient de comprendre les chevaux et les ânes. Pour appréhender les activités concernées par cette réforme, il est utile de consulter la circulaire du ministère de l’agriculture du 21 mars 2007.

La consécration agricole d’un certain nombre de prestataires équestres sur le plan juridique par la loi du 23 février 2005 emporte une série de conséquences juridiques qui ne sont pas négligeables et qui concernent notamment le statut des baux en cas de locations de biens immobiliers. Le principe était que les prestataires équestres qui avant la réforme étaient considérés comme exerçant une activité commerciale relevaient du statut des baux commerciaux. La réforme de 2005 a pour effet que les personnes qui sont désormais considérées comme exerçant une activité agricole relèvent en principe du statut du fermage.

Force est de constater que la mise en œuvre de cette réforme suscite une double difficulté par rapport au statut des baux.

Ces difficultés concernent :

- d’une part, le champ d’application du statut du fermage eu égard à l’imprécision de la définition juridique des activités agricoles (a) ;

- d’autre part, les modalités d’application de la loi dans le temps, c’est-à-dire les conditions de passage pour les baux en cours du statut des baux commerciaux au statut du fermage (b).

A ce jour, l’essentiel des divergences d’appréciation et des contentieux s’opère sous l’angle du statut des baux applicable portant sur les biens immobiliers. A ce titre, l’enjeu n’est pas négligeable (puisque financier) avec, d’un côté, les entreprises qui revendiquent l’application du statut du fermage (avec notamment le bénéfice de l’encadrement des loyers agricoles) et, de l’autre, les propriétaires bailleurs qui affirment que le seul statut des baux commerciaux doit être mis en œuvre (avec l’application de loyers libres).

Les différences entre les deux statuts ne sont pas négligeables. Ainsi, le montant des loyers des baux soumis au statut du fermage est strictement encadré par arrêté préfectoral. De plus, à la différence des baux commerciaux, les baux ruraux ne sont pas cessibles (mises à part quelques exceptions strictement définies), sauf à conclure un bail rural cessible instauré par la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006, alors que les baux conclus par les commerçants peuvent faire l’objet d’une cession au profit d’un repreneur de l’entreprise.

a. Le champ d’application du statut du fermage par rapport aux activités équestres

L’essentiel est de préciser ce qu’il convient d’entendre par activités agricoles sous l’expression « activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation ». Sans tarder, les juges saisis de différends entre les propriétaires bailleurs et les locataires ont dû clarifier les limites d’application du statut du fermage en la matière qui repose sur la délimitation de la définition de l’activité agricole.

Ainsi, selon l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 28 juin 2007, l’exercice d’une activité d’enseignement de l’équitation (sans préparation et entrainement des animaux utilisés) ne constitue pas une activité agricole. Le prestataire concerné ne peut demander l’application du statut du fermage dès lors que l’entreprise n’a pas les équidés en pension. Dans cette hypothèse, l’activité est certes civile, mais pas de nature agricole, et relève du statut des baux commerciaux applicable aux établissements d’enseignement en vertu de l’article L. 145-2 du code de commerce (CA Orléans, 28/06/2007, n° 07/00342 ; Bull. inf. C. cass. 1/12/2007, n° 23-72, p. 41).

De même, l’arrêt du 13 mai 2009 de la Cour de cassation affirme que la seule activité de gardiennage de chevaux n’est pas une activité agricole. Dans ces conditions, le contrat de location portant sur diverses parcelles de terres et de bâtiments pour la réalisation de pension de chevaux et l’activité de location d’équidés relève du statut des baux commerciaux et non du statut du fermage, en l’absence de préparation et d’entraînement des équidés (Cass. 13/05/2009, n° 08-16421).

Faut-il en conclure que le seul fait de cultiver du foin et de nourrir les animaux en pension ne correspond pas une activité agricole mais constitue une activité commerciale (comme cela était le cas avant la réforme de 2005) ? Il est à noter par ailleurs que les entreprises concernées relèvent de la fiscalité agricole, en raison de l’autonomie du droit fiscal (V.BOFIP).

A l’opposé, selon l’arrêt du 24 juin 2009, la Cour suprême a considéré que la location portant sur des boxes destinés à abriter des chevaux, ainsi que sur l'usage d’une carrière, d’un club house et de toutes les installations liées à l'exploitation équestre pour un usage exclusif d'équitation de compétition, d'enseignement et de stages est agricole. Dans ce cas, l'activité exercée par le locataire, consistant ainsi en l'exploitation d'un centre équestre et comportant la prise de pension de chevaux outre le dressage et l'entraînement des équidés en vue de leur exploitation sportive ou de loisir, relève du statut du fermage (Cass. 24/06/2009, n° 08-17533).

Plus récemment, la Cour de cassation a considéré que dès lors qu’une association ne justifiait d'aucune activité de haras, ni d'aucune activité d'élevage et que les prises en pension de quelques chevaux appartenant à ses clients ne constituaient pas une activité agricole, la cour d'appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les conditions d'application du statut du fermage n'étaient pas réunies (Cass. 31/05/2011, n° 10-17156).

b. Les modalités de passage du statut des baux commerciaux ou professionnels au statut du fermage

1/. Application de la loi nouvelle dans le temps

A l’origine, la réforme initiale résultant de la loi du 23 février 2005 n'avait formulé aucune précision pour définir les modalités de passage du statut des baux commerciaux au statut des baux ruraux. Fallait-il considérer que les baux en cours relevaient de plein droit du statut du fermage du seul fait que la qualification juridique des activités exercées par les locataires avait changé ? Ou fallait-il estimer que les contrats en vigueur restent soumis au statut auquel ceux-ci se réfèrent jusqu'à leur terme, pour être soumis au statut du fermage à compter de leur renouvellement ? Sur ce point, le secrétaire d'État à l'Agriculture avait précisé que ce changement de régime juridique ne devait pas affecter les conventions en cours (JO Sénat Débats, 19/02/2005).

Au final, le I de l’article 105 de la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006 précise que la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux s'applique aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à sa promulgation. Plus explicitement, la qualification agricole des activités équestres emporte l'application du statut du fermage seulement aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux qui a procédé à la nouvelle qualification juridique de ces activités.

En d’autres termes, les baux conclus avant la publication de cette loi du 23 février 2005 sous l’empire du statut des baux commerciaux restent soumis à ce statut jusqu'à leur renouvellement. En revanche, les baux conclus après cette date relèvent impérativement du statut du fermage. Il est facile de relever le paradoxe pour le moins inédit selon lequel les locataires en question devenus agriculteurs relèvent toujours du statut des baux commerciaux. Il est vrai que cette solution ne s'applique que pour une période limitée puisqu'au renouvellement des baux, la migration vers le statut du fermage est inéluctable et la surprise assurée…

A ce titre, l’arrêt de la Cour de cassation est explicite en précisant qu’un bail commercial conclu en 2004 reste soumis au statut des baux commerciaux alors même que les activités exercées par le locataire sont devenues agricoles par la loi du 23 février 2005 dès lors que la réforme n’est applicable qu’aux baux conclus et renouvelés postérieurement à la promulgation de ladite loi (Cass. 29/04/2009, n° 08-15907).

2/. Reconduction des baux commerciaux ou des baux professionnels antérieurs

Il est à noter la subtile distinction qu’il faut opérer entre le renouvellement et la reconduction des baux commerciaux ou professionnels. A la différence des baux à ferme qui font automatiquement l’objet d’un renouvellement, les baux commerciaux font l’objet d’une reconduction, ou plus précisément désormais d’une prolongation, dès lors qu’aucune des parties ne s’est manifestée. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat (art. L. 145-9 du code de commerce).

Les baux commerciaux conclus par les prestataires équestres avant la réforme du 23 février 2005 n’échappent pas à ce principe. En présence d’une tacite reconduction (ou d’une prolongation) du bail, le statut des baux commerciaux est reconduit alors même que cet événement prend effet après la loi du 23 février 2005 puisqu’il est considéré que le contrat initial se prolonge au-delà de la durée des 9 ans (CA Amiens, 23/10/2007, n° 06/02877).

Cette solution a été clairement confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2011 qui a ainsi précisé que dans le cas d’un contrat de bail professionnel conclu pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, la cour d'appel en a déduit à bon droit que ce bail ne s'était pas renouvelé postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 23 février 2005 (Cass. 31/05/2011, n° 10-17156).

Dans ces conditions, peut-on envisager que les baux en cours, toujours soumis au statut des baux commerciaux, puissent être librement cédés sachant qu'au moment du renouvellement du contrat de location le titulaire relèvera du statut du fermage ? Cette solution semble envisageable, ou alors il ne sert à rien d'affirmer que les baux en cours restent soumis au régime juridique sous lequel ils ont été initialement conclus.

Il est vrai que cette situation est originale puisqu'un « agriculteur » pourrait céder un bail commercial au profit d'un autre « agriculteur », lequel ne doit pas ignorer que le contrat de location cédé va à terme changer de régime juridique pour devenir en principe incessible (s’il ne s’agit pas d’un bail rural cessible).

c. Adaptation des arrêtés préfectoraux pour le calcul du fermage

A l’origine, les arrêtés préfectoraux précisant les modalités de calcul des fermages n’étaient pas adaptés au prix du marché actuellement pratiqués les entreprises du secteur équestre. De ce fait, le ministère de l’Agriculture a demandé l’aménagement des arrêtés en question. Un certain nombre d’arrêtés préfectoraux ont été modifiés dans ce sens (circ. DGFAR n° 5014 du 21 mars 2007 page 6).

§ 2. Le statut des baux commerciaux

11. Principes

Le bail commercial est le contrat par lequel une personne propriétaire de biens immobiliers (qu'il s'agisse d'une personne physique, d'une indivision ou d'une société telle une société civile immobilière) met à la disposition d'une autre personne locataire (personne physique ou société) les biens en question en lui conférant la jouissance contre le paiement d'un certain prix et pendant une durée définie dans le cadre du statut des baux commerciaux.

Le bail commercial est un contrat portant sur des locaux auxquels les parties donnent une finalité commerciale ou artisanale. Ce contrat concerne donc les entreprises qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Ce statut présente un certain nombre d'avantages pour le locataire qui se caractérisent notamment par le droit au renouvellement du bail, appelée "la propriété commerciale". Pour prétendre au bénéfice de ce statut, la personne qui exerce une activité commerciale doit impérativement être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Toutefois, lorsque le locataire et le bailleur souhaitent expressément soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux, le locataire non commerçant n’est pas tenu de procéder à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés qui ne constitue pas une condition impérative de son droit au renouvellement. Par suite, il a droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bailleur (Cass 09/02/2005, n° 03-17476).

Dans le cadre du statut des baux commerciaux, les parties établissent un contrat de bail qui précise notamment :

- la destination des lieux en mentionnant les locaux concernés, l'adresse, les activités exercées autorisées. A défaut d'un écrit, le bail est verbal et sa durée est alors obligatoirement de neuf ans ;

- la durée qui est en principe de 9 ans avec la possibilité pour le locataire de résilier le bail à chaque étape triennale, d'où l'appellation bail 3/6/9, par acte d'huissier au moins 6 mois avant. En cas de retraite ou d'invalidité, le locataire dispose de la possibilité de résiliation à tout moment ;

- le loyer qui est librement fixé entre les parties en fonction des éléments suivants : emplacement, surface et volume des locaux, devanture, équipements, état d'entretien, présence de locaux accessoires, clause "bail tous commerces"...;

- les charges en mentionnant la liste des charges récupérables par le bailleur ;

- la liste des travaux qui incombent au locataire et au propriétaire. Le statut des baux commerciaux prévoit que le locataire doit réaliser les travaux de menu entretien dès lors qu'ils ne sont pas rendus nécessaires par la vétusté ;

- les conditions de cession du bail. Sur ce point, le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce ;

- la révision triennale du bail. Le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale, la hausse consécutive ne pouvant excéder la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

Le locataire dispose d'un droit au renouvellement du bail. Si en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction (correspondant généralement à la valeur vénale du fonds). Toutefois, le bailleur n'est pas tenu de verser cette indemnité s'il invoque un motif grave et légitime (immeuble insalubre, démolition).

§ 3. Le statut des baux d'habitation

12. Principes

Les locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale sont régies par la loi n° 89-462 du 9 juillet 1989. A défaut d'avoir conclu un contrat à usage mixte, il apparaît délicat d'exercer une activité d'accueil touristique dans le cadre de ce type de location.

Il est certes possible de sous-louer le logement avec l'accord écrit du bailleur (art. 8 de la loi n° 89-462). Cependant, cette sous-location n'apparaît pas viser l'exercice d'une activité d'accueil touristique, d'autant plus que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.