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Chapitre 5. Les particularités fiscales des différentes activités touristiques

Les règles fiscales applicables par les loueurs de chambres d’hôtes ont principalement trait à quatre domaines qui concernent :

D’une façon générale, tout loueur de chambres d’hôtes peut sur le plan fiscal relever de l’un des deux principaux régimes fiscaux suivants :

- le régime de l’impôt sur le revenu applicable à toute personne physique qui exerce directement une activité à titre individuel ou à travers une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (telle notamment une SARL de famille ayant réalisé une option pour l’application du régime de l’impôt sur le revenu) ;

- le régime de l’impôt sur les sociétés qui est mis en œuvre notamment du fait que l’activité est réalisée au nom d’une société directement imposée sur les bénéfices réalisés selon ce régime d’imposition (voire une EIRL, entreprise individuelle à responsabilité limitée, ayant opté pour ce régime fiscal).

La grande majorité des loueurs de chambres d’hôtes relève directement du régime de l’impôt sur le revenu, soit en faisant application du régime des micro-entreprises, soit en mettant en œuvre un régime réel d’imposition des bénéfices (A).

Le régime de l’impôt sur les sociétés est certes moins courant. Cependant, il est utile d’en mesurer les avantages et les inconvénients (B).

Sur le plan fiscal, les loueurs de chambres d’hôtes perçoivent des recettes qui relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), quels que soient la qualification juridique des activités exercées et le centre de formalités des entreprises auprès duquel l’activité a été déclarée.

Cette qualification fiscale de recettes commerciales est applicable dans les différentes situations suivantes :

- les loueurs de chambres d’hôtes sont immatriculés au registre du commerce en tant que commerçants,

- ils sont déclarés en tant qu’auto-entrepreneur et bénéficient à ce titre de la dispense d’immatriculation au registre du commerce,

- ils sont simplement déclarés auprès du service des impôts des entreprises,

- ils exercent une activité agricole et les prestations d’accueil sont exercées dans le cadre de l’exploitation agricole. La qualification juridique agricole n’a pas d’incidence sur la qualification fiscale commerciale des recettes réalisées.

Dans ces conditions, les activités de locations de chambres d'hôtes et de services de tables d'hôtes relèvent d'un régime d'imposition des bénéfices commerciaux, soit au titre de l'impôt sur le revenu, soit au titre de l'impôt sur les sociétés.

Une fois identifiée la nature des recettes perçues, il faut dans un deuxième temps préciser le régime d’imposition applicable dont l’objet est de déterminer le résultat fiscal et le montant de l’impôt éventuellement dû.

Dans le cadre du régime de l'impôt sur le revenu, les prestataires concernés peuvent relever de deux régimes d’imposition des bénéfices différents :

Il convient également de présenter les règles particulières applicables par les agriculteurs (3).

Le régime des micro-entreprises s'applique aux entreprises individuelles (ayant adopté ou non le statut d’auto-entrepreneur ou d’EIRL) qui réalisent des recettes relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux dont le chiffre d'affaires annuel, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile, n'excède pas une certaine limite (art. 50-0 du CGI).

-188 700 € hors taxes (HT) s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement ;

La mention légale hors taxes signifie simplement que dans le cadre de ce régime fiscal, la TVA n’est pas facturée.

Les loueurs de chambres d’hôtes, avec ou sans tables d’hôtes, peuvent faire application du régime des micro-entreprises lorsque leurs recettes annuelles ne dépassent pas la limite de 188 700 €.

Le régime fiscal des micro-entreprises repose sur deux particularités fondamentales dans la mesure où il constitue :

- d’une part, un dispositif simplifié de déclaration qui ne nécessite pas la tenue d’une véritable comptabilité ;

- d’autre part, un dispositif simplifié d’imposition. A ce titre, l’impôt éventuellement dû peut être calculé soit selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement sur le chiffre d’affaires, soit directement à partir du chiffre d’affaires selon le régime du micro-fiscal applicable par les auto-entrepreneurs.

L’impôt sur le revenu éventuellement dû par les personnes qui font application du régime fiscal des micro-entreprises peut être déterminé selon deux modes distincts avec soit une imposition sur le bénéfice, soit une imposition sur le chiffre d’affaires.

A défaut d’option pour le dispositif d’imposition sur le chiffre d’affaires applicable par les auto-entrepreneurs, le bénéfice imposable des activités relevant du régime des micro-entreprises est égal au montant du chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement forfaitaire. Le chiffre d’affaires est retenu avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation qui doivent être déclarées par ailleurs, sauf à être exonérées.

- 71 % appliqué sur le chiffre d'affaires (ou les recettes) ou, en cas d'activité mixte, pour la part du chiffre d'affaires global provenant de la vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place, ou de la fourniture de logement (comprenant notamment les locations de chambres d’hôtes, de gîtes ruraux et de meublés de tourisme). Cet abattement concerne les recettes qui relèvent de la limite annuelle de 188 700 € ;

- 50 % appliqué sur le chiffre d'affaires (ou les recettes) ou, en cas d'activité mixte, la part du chiffre d'affaires global provenant d'autres activités commerciales.

Cet abattement concerne les recettes qui relèvent de la limite annuelle de 77 700 €.

Dans ce cadre, la somme qui ressort après l’application des abattements mentionnés ci-dessus, soit 29 % des recettes relevant du premier abattement ou 50 % pour les autres recettes commerciales, est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

L’imposition est fonction de l’ensemble des revenus de chaque foyer dont dépend chaque loueur de chambres d’hôtes.

2ème mode d’imposition : calcul sur le chiffre d’affaires en tant qu’auto-entrepreneur

Les personnes qui sont affiliées sur le plan social auprès du régime social des indépendants (RSI) (V. sur le sujet) et qui, à ce titre, ont opté pour le mode de calcul des cotisations sociales en tant qu’auto-entrepreneur, peuvent par ailleurs exercer une option fiscale pour un mode de calcul spécifique de l’impôt sur le revenu que constitue le versement libératoire de l’impôt sur le revenu (appelé micro-social).

A ce titre, le calcul de l’impôt sur le revenu, déterminé selon ce dispositif dénommé micro-fiscal, consiste en l’application d’un taux d’imposition directement sur le chiffre d’affaires.

- 1,7 % pour les autres activités commerciales faisant l’objet de la limite de 77 700 €.

Pour mémoire, le taux d’imposition est de 2,2 % pour les auto-entrepreneurs exerçant une activité libérale.

Les loueurs de chambres d’hôtes qui ont opté pour ce dispositif font l’objet du taux d’imposition de 1 %. Dans ce cadre, l’impôt sur le revenu est acquitté avec les cotisations sociales auprès du régime social des indépendants (RSI) et non auprès du Trésor public (art. 151-0 du CGI).

Ce second mode de calcul de l’impôt sur le revenu est applicable à la condition que le revenu fiscal de référence des contribuables concernés apprécié par part de chaque foyer fiscal n’excède pas un certain montant. Ce montant doit être inférieur à 26 818 € en 2018 au titre de chaque part du foyer fiscal pour l’imposition appliquée sur le chiffre d’affaires réalisé en 2016. Si le revenu fiscal de référence par part du foyer fiscal concerné est supérieur à la limite précitée, l’impôt est calculé par application du barème progressif (BOFIP-BIC-DECLA-10-40).

Les personnes non imposables au regard du barème progressif de l’impôt sur le revenu ne doivent aucunement opter pour ce dispositif. Dans ce dernier cas, l’option pour l’application du micro-fiscal conduirait à acquitter un impôt dont la personne n’est pas redevable selon les règles de droit commun.

Une personne exerce une activité de location de 4 chambres d’hôtes avec tables d’hôtes, est affiliée au RSI et réalise un CA (chiffre d’affaires) annuel qui s'élève à 40 000 €.

Cette personne relève du régime fiscal du micro-BIC et a opté pour l'application du régime du micro-social en tant qu’auto-entrepreneur (cotisations sociales égales à 14 % du CA soit 5 600 €).

Le montant du revenu fiscal de référence du foyer fiscal de la personne concernée permet d'opter pour l'application du versement libératoire de l’IR, appelé aussi micro-fiscal.

En principe, le montant du résultat fiscal après l'application de l'abattement de 71 % est égal à 11 600 € (40 000 x 29 %).

Si la personne n’opte pas pour le régime d’imposition que constitue le micro-fiscal, l'impôt dû au titre de l'activité commerciale s'élève à 1 624 € (40 000 x 29 % x 14 %).

Si la personne opte pour le régime de versement libératoire de l'impôt sur le revenu, l'impôt dû au titre de l'activité commerciale s'élève à 400 € (40 000 € x 1 %), soit une différence favorable de 1 224 €.

Une personne exerce une activité de location de 4 chambres d’hôtes avec tables d’hôtes, est affiliée au RSI et réalise un CA annuel qui s'élève à 40 000 €.

Cette personne relève du régime fiscal du micro-BIC et a opté pour l'application du régime du micro-social (cotisations sociales égales à 14 % du CA soit 5 600 €).

Le montant du revenu fiscal de référence du foyer fiscal de la personne concernée permet d'opter pour l'application du versement libératoire de l’IR.

En principe, le montant du résultat fiscal après l'application de l'abattement de 71 % est égal à 11 600 € (40 000 x 29 %).

Si la personne n’opte pas pour le régime de versement libératoire de l'impôt sur le revenu, l'impôt dû au titre de l'activité commerciale s'élève à 0 € (40 000 x 29 % x 0 %).

Les contribuables placés sous le régime des micro-entreprises sont dispensés du dépôt d'une déclaration de résultat. Ils doivent simplement porter directement le montant du chiffre d'affaires annuel et des plus ou moins-values réalisées au cours de la même année dans les rubriques ad hoc de la déclaration d’ensemble des revenus modèle n° 2042 C. L'abattement forfaitaire applicable est calculé automatiquement par l'administration.

Si les loueurs font l’objet d’une affiliation sociale et sont redevables à ce titre de cotisations sociales auprès du RSI ou de la MSA (V. ci-après Section 3), le montant du chiffre d’affaires commercial doit en principe être porté dans la rubrique REVENUS INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX PROFESSIONNELS.

Il est à noter que ceux qui ont adopté le statut d’auto-entrepreneur et qui acquittent l’impôt sur le revenu avec les cotisations sociales doivent mentionner leur chiffre d’affaires sous la rubrique AUTO-ENTREPRENEUR en lieu et place de la rubrique précédente. En revanche, les auto-entrepreneurs qui n’ont pas opté pour l’application du micro-fiscal doivent remplir la rubrique REVENUS INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX PROFESSIONNELS.

Si les loueurs ne font pas l’objet d’une affiliation sociale, le chiffre d’affaire doit être porté dans la rubrique LOCATIONS MEUBLÉES NON PROFESSIONNELLES après l’intitulé Locations de gîtes ruraux, chambres d’hôtes et meublés de tourisme.

Sur le plan comptable, les contribuables qui relèvent du régime des micro-entreprises sont dispensés de produire un bilan et un compte de résultat. Ils doivent toutefois assurer la tenue d'un livre mentionnant chronologiquement le montant et l'origine des recettes perçues. Ce livre comporte des pages numérotées sur lesquelles est inscrit, sans blanc ni rature, le montant des recettes professionnelles suivant leur date d'encaissement, en distinguant les règlements en espèces des autres modes de règlement et en indiquant les références des pièces justificatives.

Sur le plan fiscal, les contribuables placés dans le champ d'application du régime des micro-entreprises doivent par ailleurs tenir et présenter, sur demande de l'administration, un registre, récapitulé par année, présentant le détail de leurs achats de biens ou de services et un livre-journal servi au jour le jour et présentant le détail de leurs recettes professionnelles, appuyés des factures et de toutes autres pièces justificatives.

Le livre-journal des recettes doit être servi chronologiquement. Les recettes correspondant à des ventes au détail ou à des services rendus à des particuliers peuvent être inscrites globalement à la fin de chaque journée lorsque leur montant unitaire n'excède pas 75 €. Le montant des opérations inscrites sur le livre des recettes est totalisé à la fin du trimestre et de l'année. Enfin, en cas d'activité mixte, les ventes et les prestations de services doivent apparaître distinctement sur le livre-journal présentant le détail des recettes et sur les factures.

L'application d'un régime réel d'imposition des bénéfices commerciaux suppose la tenue d'une véritable comptabilité qui permet en fin d'exercice de déterminer le résultat net comptable de l'entreprise. La tenue d'une comptabilité oblige à l'enregistrement de l'ensemble des opérations et permet ainsi d'élaborer à la fin de chaque exercice les documents de synthèse que sont le compte de résultat et le bilan.

La détermination du bénéfice réel peut résulter de l'application d'un régime normal ou d'un régime simplifié. Dans le présent cadre, seules les règles relatives au régime réel simplifié sont examinées de façon synthétique.

La mise en œuvre d’un régime réel des bénéfices commerciaux résulte soit d’une application de plein droit, notamment en raison de l’importance du chiffre d’affaires réalisé (1/), soit en raison de l’exercice d’une option réalisée par le contribuable (2/).

Les entreprises concernées de plein droit par le régime réel simplifié sont celles dont le chiffre d'affaires annuel (chiffres 2023) :

- d’une part, excède 188 700 € (s'il s'agit d'activités de ventes, de restauration et de locations de meublés de tourisme, de gîtes ruraux et de chambres d’hôtes) ou 77 700 € hors taxes (s'il s'agit de prestations de services autres) ;

- d’autre part, est inférieur à 876 000 € et 264 000 € hors taxes selon les deux types d'activités précitées.

Il faut rappeler que l’option pour la TVA n'oblige plus à l’application du régime réel BIC. De même, les sociétés, ainsi que l’ensemble des personnes morales fiscalisées, relèvent obligatoirement d'un régime réel, même si leur chiffre d'affaires est inférieur aux seuils de 188 700 € et de 77 700 €, du fait de leur exclusion du régime des micro-entreprises qui n’est applicable que par les personnes physiques, sauf les EURL ayant comme associé unique une personne physique. Ces situations excluent l’application du régime des micro-entreprises.

Le plus souvent, les loueurs de chambres d’hôtes relèvent du régime réel en raison d’une option, à défaut d’atteindre le seuil de chiffre d’affaires annuel de 188 700 € qui les oblige à faire application de ce régime d’imposition des bénéfices commerciaux.

Dans le cas où l’entreprise débute son activité, l’option pour le régime réel peut être exercée directement auprès du Guichet unique des entreprises.

L’option peut aussi être exercée jusqu’à la date de dépôt de la première déclaration de résultat, soit jusqu’au 2 mai de l’année suivant le début d’activité ( art. 302 septies A ter du CGI). Autrement dit, le dépôt de la déclaration de résultat correspondant à un régime réel d’imposition BIC vaut option pour ce régime.

Antérieurement, l’option devait être exercée au plus tard dans les trois mois suivant le début d’activité. L’objet du dispositif actuel est de permettre aux entreprises individuelles nouvelles de mieux appréhender les avantages et les inconvénients propres aux différents régimes des micro-entreprises et du réel simplifié.

Il est à noter que l’option pour la TVA prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est déclarée ( art. 293 F du CGI). Il convient donc de relativiser le nouveau délai d’option pour l’application d’un régime réel puisque l’option pour la TVA exercée antérieurement emporte l’exclusion de l’application du régime des micro-entreprises et donc l'application du régime réel.

Les entreprises déjà en activité et normalement soumises au régime des micro-entreprises peuvent opter pour le régime réel simplifié. Pour ce faire, cette option doit être réalisée avant le 1er février pour prendre effet dès le 1er janvier lorsque l’entreprise est déjà en activité et relevait avant cette option du régime des micro-entreprises.

Cette option est exercée sur papier libre adressé auprès du service des impôts compétent sans saisine du centre de formalités des entreprises. Cette option pour l’application d’un régime réel BIC est d’une durée d'un an ( art. 50-0, alin. 4 du CGI).

Cette option est tacitement reconduite pour un an. Elle peut être dénoncée auprès du service des impôts avant le 1er février qui suit chaque période annuelle dès lors que le chiffre d’affaires est toujours inférieur aux limites 188 700 € ou de 77 700 € pour revenir à l’application du régime des micro-entreprises.

Les contribuables qui relèvent du régime simplifié d'imposition des bénéfices réels industriels et commerciaux doivent souscrire au terme de chaque exercice une liasse fiscale comprenant les imprimés n° 2031, 2033 A, 2033 B, 2033 C.

Ces imprimés comprennent un bilan simplifié, un compte de résultat, des tableaux des immobilisations, des amortissements et des plus-values.

La détermination du bénéfice réel nécessite l'enregistrement comptable de l'ensemble des opérations qui affectent le patrimoine de l'entreprise. Les exploitants individuels qui réalisent un chiffre d'affaires inférieur à 165 000 € sont dispensés de produire un bilan.

Le résultat réel correspond à la somme des produits, de laquelle il convient de déduire les charges, tout en tenant compte de la variation des stocks.

Les produits à retenir pour le calcul du bénéfice imposable comprennent notamment :

- les produits d'exploitation qui correspondent aux prix des marchandises vendues, des travaux effectués ou des services fournis par l'entreprise ;

- les produits financiers qui correspondent aux produits des placements en actions ou obligations perçus sous la forme de dividendes ou d'intérêts ;

- les produits exceptionnels qui comprennent les subventions perçues par l'entreprise ainsi que les indemnités d'assurance, d'éviction, d'expropriation et les plus-values qui proviennent de la cession d'éléments d'actif immobilisé.

Les charges peuvent être subdivisées en quatre catégories principales qui recouvrent les achats, les frais généraux, les amortissements et les provisions.

Les achats comprennent les achats de matières, de marchandises ou produits assimilés augmentés des frais accessoires d'acquisition (transport...) pour les besoins de l’activité économique.

Les frais généraux comprennent les services extérieurs (loyers des locaux professionnels, frais d'entretien et de réparation, primes d'assurances, honoraires, frais de déplacement, frais de représentation...), les impôts déductibles (droits d'enregistrement, taxe d'apprentissage, taxe professionnelle..., sauf impôt sur le revenu et CSG non déductible), les charges de personnel (rémunérations, charges sociales et dépenses diverses dans l'intérêt du personnel), les charges financières (intérêts des sommes dues à des tiers pour les besoins de l'entreprise) et les charges exceptionnelles.

Les amortissements correspondent à la constatation de la dépréciation définitive que subissent par suite de l'usure du temps, ou pour tout autre motif, les éléments amortissables inscrits au bilan de l'entreprise. Les éléments amortissables sont notamment les bâtiments et le matériel.

Le montant de l'amortissement peut se calculer selon deux méthodes principales avec l'amortissement linéaire qui comprend une annuité constante déductible durant la période d'amortissement et l'amortissement dégressif qui permet de constater de façon accélérée la dépréciation des biens amortissables. Le montant déductible est retenu comme charges inscrites au compte de résultat en tant que dotations aux amortissements.

Le tableau ci-dessous mentionne les taux d'amortissement linéaire qui peuvent être utilisés pour les principales immobilisations des activités touristiques :

Biens

Durée

(en années)

Taux d'amortissement

linéaire (en %)

Immeubles

Mobilier

Gazinière-Réfrigérateur

Couvertures

Matelas

Couverts-Vaisselle

Aménagement intérieur

20-50

7-10

4-7

5-7

7-8

5 à 2 %

15 à 10 %

25 à 15 %

20 à 15 %

20 %

15 à 12,5 %

Les provisions ou dépréciations correspondent à la part de bénéfice que l'entreprise met de côté en vue de faire face à une charge ou une perte future (par exemple créances douteuses). Ces charges ou pertes doivent être nettement précisées quant à leur nature et leur montant, être probables et résulter d'événements en cours.

Ces charges se comptabilisent dans le compte de résultat sous la forme de dotations aux provisions. Dans l'hypothèse où les charges ou les pertes ayant donné lieu à provision ne se réalisent pas, les dotations correspondantes doivent être réintégrées dans le résultat.

Les entreprises soumises à un régime réel doivent procéder à la comptabilisation des stocks, en début et en fin d'exercice, par l'établissement d'un inventaire physique à la clôture de l'exercice. Les stocks sont évalués à leur coût de revient ou au cours du jour si celui-ci est inférieur. La comparaison des inventaires de stocks de début et de fin d'exercice permet de constater les variations positives ou négatives de stocks qui augmentent ou diminuent d'autant le résultat de l'entreprise.

La durée de l'amortissement correspond à la durée probable d'utilisation de chaque bien. Les bâtiments peuvent avoir une durée d'utilisation comprise entre 20 et 50 ans, le taux annuel d'amortissement linéaire est compris entre 2 et 5 %.

Le montant de l'amortissement calculé pour chaque exercice constitue une charge qui diminue d'autant en principe le résultat comptable et fiscal des entreprises soumises à un régime réel d’imposition.

Pour ce faire, il convient de mettre en œuvre les nouvelles règles d'amortissement par composants en tenant compte des différents éléments qui constituent chaque immobilisation (Inst. 4 A-13-05 du 30/12/2005 ; BOFIP-BIC-CHG-20-10-10, § 80).

A titre indicatif, il est possible de s’inspirer de l’avis du Conseil national de la comptabilité qui préconise, s’agissant des modalités d’amortissement des logements du secteur social, de procéder à l’identification des composants suivants :

Des composants supplémentaires peuvent être distingués du composant « Structure et ouvrages assimilés » avec notamment :

- le composant électricité. Celui-ci est en général intégré au composant principal mais il peut être isolé et amorti sur une durée de 25 ans,

- le composant Plomberie/Sanitaire qui inclut les éléments d’une durée de vie inférieure à 50 ans, par exemple sur 15 ans.

La répartition de la valeur des différents composants issus de la valeur totale du bien peut être la suivante : 80 % pour la structure, 5 % pour les menuiseries, 4 % pour le chauffage, 3 % pour le ravalement, 4 % pour l’électricité et 4 % pour la plomberie-sanitaire.

Exemple de calcul d'amortissement d’un bâtiment (hors biens mobiliers et terrain

Valeur totale de l’immeuble =	200 000	Valeur des composants	Durée d’amortissement (années)	Taux d’amortissement	Dotations d’amortissement
Structure	0,75	150 000	40	0,025	3 750,00
Menuiseries	0,05	10 000	20	0,050	500,00
Chauffage	0,04	8 000	12	0,083	666,67
Ravalement	0,03	6 000	12	0,083	500,00
Electricité	0,04	8 000	20	0,050	400,00
Plomberie	0,04	8 000	12	0,083	666,67
Finitions	0,05	10 000	8	0,125	1250,00
	1,00	200 000		Total amortissement =	7 733,33

En cas de location ou de mise à disposition de biens amortissables consentie par une personne physique ou par une société non soumise au régime de l'impôt sur les sociétés, le montant de l'amortissement des biens admis en déduction de la base imposable, ne peut pas excéder, au titre d'un même exercice, celui du loyer acquis diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ( art. 39 C du CGI). L'amortissement non déductible au titre d'un exercice peut être déduit du résultat des exercices suivants.

Le principe de cette limitation fiscale des amortissements ne s'applique qu'aux biens donnés en location et non aux louages de service. Cette règle s'applique très certainement aux locations de gîtes ruraux ou de logements meublés. En revanche il y a lieu de s'interroger sur son application aux locations de chambres d'hôtes dont la nature s'apparente à un louage de service, en raison de l'importance des prestations parahôtelières, et non à une simple location d'immeubles meublés. A ce jour, aucune réponse n'existe sur les règles applicables aux chambres d'hôtes. Cependant, une jurisprudence voit progressivement le jour sur des situations équivalentes.

Par exemple, le tribunal administratif de Toulouse a précisé qu'une société ne doit pas être soumise à la limitation fiscale des amortissements et peut procéder au calcul d'amortissements dégressifs dès lors qu'elle exerce une activité hôtelière et non une activité de location meublée, contrairement à ce que soutenait l'administration fiscale. Dans cette affaire, l'administration avait annulé une partie des amortissements pratiqués et exclu l'application d'amortissements dégressifs au motif que le prestataire n'aurait exercé qu'une activité de location d'habitation meublée.

Pour motiver sa décision et infirmer l'analyse de l'administration fiscale, le tribunal constate que l'activité exercée consistait à fournir à une clientèle touristique de passage pour des séjours temporaires selon une formule incluant en sus du logement un ensemble de prestations de type hôtelier. Selon les juges, ces prestations sont étrangères au bail à loyer de la location meublée et confère à l'activité exercée un caractère hôtelier. Dès lors, le prestataire était fondé à placer ses immobilisations sous le régime de l'amortissement dégressif sans que puisse lui être opposé le plafonnement des amortissements (TA Toulouse 30 janvier 2001, n° 97-2823, Kara, RJF 8-9/01, n° 1039).

Les immeubles qui sont affectés à la location de logements meublés n’apparaissent pas éligibles au calcul d’amortissements accélérés selon le mode dégressif au regard des articles 39 A du CGI et 22 de l’annexe II au même code. Ces dispositions excluent les immeubles d'habitation pour ne viser que les immeubles et matériels des entreprises hôtelières. Dans ces conditions, seul le calcul d’’amortissements linéaires est envisageable pour les biens immobiliers qui font l’objet de locations saisonnières.

En revanche, les loueurs de chambres d’hôtes n’apparaissent pas soumis à ces dispositions et semblent pouvoir mettre en œuvre un calcul des amortissements selon le mode dégressif.

A titre d’illustration, le Conseil d'Etat a donné gain de cause à un contribuable, qui assurait la location de résidence de tourisme, en constatant que les clients de ces établissements bénéficiaient, en plus de la fourniture d'un hébergement pouvant être de courte durée, de l'accueil par un service de réception, de prestations de services accessoires tels que le nettoyage des locaux, la mise à disposition de linge de maison et l'offre d'un petit-déjeuner, voire de la demi-pension ou de la pension complète.

Dans ces conditions, pour le Haut Conseil, et nonobstant la circonstance que ces services accessoires ne sont proposés qu'à titre optionnel et que les appartements litigieux soient dotés de cuisines équipées, la cour administrative d'appel de Bordeaux avait inexactement qualifié les faits de l'espèce en jugeant que l'acquisition de ces appartements ne pouvait pas être regardée comme un investissement hôtelier au sens des dispositions précitées du 2 de l'article 39 A du code général des impôts.

Par conséquent, les investissements pouvaient faire l'objet d'un amortissement calculé selon le système dégressif dès lors que la nature même des prestations ne consistait pas en une activité de locations de logements meublés mais une activité d'hôtellerie ou de parahôtellerie ( CE 27/07/2005, n° 254562).

De notre point de vue, les chambres d’hôtes doivent pouvoir faire l’objet du même traitement comptable et fiscal.

L'application du régime réel permet de constater, selon les cas, un résultat bénéficiaire ou déficitaire de l'activité sur le plan fiscal à la différence du régime des micro-entreprises, qui conduit à constater un résultat fiscal théorique toujours positif. Le déficit constaté peut en principe être imputé sur les autres revenus bénéficiaires du foyer fiscal ou à défaut être reporté sur les bénéfices constatés au cours des six années suivantes ( art. 156 du CGI).

De notre point de vue, les loueurs de chambres d’hôtes, n’exerçant pas le même type d’activités que les loueurs de meublés, réalisent une activité qui, sur le plan fiscal, correspond à une activité professionnelle. Autrement dit, les loueurs de chambres d’hôtes ne sont pas concernés par la notion fiscale de loueurs de meublés professionnels ou non professionnels.

De façon sommaire, il convient de préciser que seuls les loueurs de meublés dits professionnels au sens fiscal peuvent imputer les déficits fiscaux sur les autres revenus du foyer fiscal. Les loueurs de chambres d’hôtes, n’étant pas concernés par les critères applicables aux loueurs de meublés professionnels, peuvent imputer sur leurs autres revenus les déficits fiscaux qui ressortent de l’application d’un régime réel commercial sans avoir à faire application des critères applicables aux loueurs de meublés professionnels.

Brièvement, les critères permettant d’être considérés comme loueurs de meublés professionnels sont les suivants : réaliser des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et percevoir des recettes de locations supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal ( art. 155 du CGI).

Sans viser directement les chambres d’hôtes, la jurisprudence confirme cette solution.

Selon une première affaire concernant une société qui exploitait une résidence à vocation équestre, l'administration avait estimé que les contribuables ne pouvaient pas imputer sur leurs autres revenus les déficits provenant de l'activité exercée en considérant qu'il s'agissait d'une activité de location meublée, en l'espèce non professionnelle. Cependant, le tribunal administratif saisi du contentieux a infirmé l'analyse de l'administration en estimant que celle-ci avait commis une erreur dans la qualification juridique de la situation fiscale des contribuables.

Les juges ont constaté que l'activité exercée était une activité relevant du secteur hôtelier ou assimilé, et non une activité de location en meublé, puisqu'il était proposé aux clients des prestations hôtelières avec un hébergement en chambre.

Par suite, les déficits constatés étaient imputables sur les autres revenus du foyer fiscal. Il ne devait donc pas être fait application du régime des loueurs de meublés non professionnels qui interdit l'imputation des déficits fiscaux sur les autres revenus du foyer fiscal (TA Dijon 11 janvier 2001, n° 99-2071, Chapuis, RJF 8-9/01, n° 1033).

Selon une deuxième décision jurisprudentielle, les juges de l'ordre administratif ont de la même façon été conduits à infirmer la position de l'administration fiscale en jugeant que la personne qui loue des studios assortis de prestations de service telles que la fourniture de linge de toilette, l'entretien des locaux, la mise à disposition de télévision et de téléphone, le service de petit déjeuner ne relèvent pas des locations meublées puisque les services proposés dépassent la simple jouissance des biens immobiliers. Dans ces conditions, le contribuable a aussi pu imputer les déficits constatés sur ses autres revenus, les juges ayant écarté le régime fiscal des loueurs de meublés non professionnels (TA Dijon 23 juillet 2002, n° 01-2219, Birnie-Scott, RJF 1/03, n° 3).

L’application d’un régime réel ne nécessite aucunement l’adhésion à un centre de gestion ou le recours à un expert-comptable. Toutefois, en l’absence d’adhésion à un centre de gestion agréé, une majoration de 25 % sur les bénéfices est appliquée pour déterminer la base de calcul de l'impôt sur le revenu. Il en est de même pour ceux qui ne font pas appel aux services d'un expert-comptable, d'une société membre de l'ordre ou d'une association de gestion et de comptabilité ( art 158-7 du CGI).

Les personnes physiques qui optent pour l’application d’un régime réel d’imposition des bénéfices commerciaux et qui adhèrent à un centre de gestion agréé peuvent bénéficier d'une réduction de leur cotisation d'impôt sur le revenu pour les dépenses qu'elles ont exposées à raison de la tenue de leur comptabilité et de l'adhésion au centre de gestion agréé. Cette réduction est applicable seulement aux adhérents dont le chiffre d'affaires ou les recettes sont inférieures aux limites du régime des micro-entreprises et qui ont régulièrement opté pour un mode réel de détermination de leur résultat.

De plus, cette réduction ne peut pas excéder les deux tiers du montant des frais de comptabilité dans l'hypothèse où ceux-ci seraient inférieurs aux limites précitées. Lorsque la cotisation d'impôt sur le revenu lui est inférieure, le crédit correspondant n'est ni restituable, ni imputable sur l'impôt sur le revenu dû à un taux proportionnel. Il ne peut davantage être reporté sur l'impôt dû au titre des années suivantes.

Il faut noter que les dépenses prises en charge par l'État du fait de cette réduction d'impôt doivent être réintégrées pour la détermination du résultat catégoriel. En revanche, le surplus des dépenses non prises en compte à titre de réduction d'impôt constitue une charge déductible du résultat réel.

Cette mesure est particulièrement avantageuse puisque les honoraires acquittés auprès du prestataire comptable sont ainsi pris en charge par l'État, encore faut-il que le foyer fiscal concerné soit imposable puisque ce dispositif n'est qu'une réduction d'impôt et non un crédit d'impôt ( BOFIP-IR-RICI-10-20120912).

La vente d’un immeuble précédemment affecté à la location de chambres d’hôtes peut conduire à la constatation d’une plus-value par rapport au prix initial d’acquisition. Dans ce cas, la question qui se pose est de déterminer le régime fiscal de ces plus-values.

Faut-il faire application du régime des plus-values immobilières ou du régime des plus-values professionnelles ?

D’un point de vue pratique, il apparaît qu’une confusion est souvent opérée par les services administratifs en considérant que l’activité de locations de chambres d’hôtes doit faire l’objet du même régime fiscal que les loueurs de gîtes ruraux. A ce titre, il est plus précisément fait application du régime des plus-values immobilières dès lors que les personnes ne remplissent pas les conditions pour être considérées comme loueurs professionnels, telles que définies par l’ article 155 du CGI.

De notre point de vue, cette assimilation des loueurs de chambres d’hôtes aux loueurs de meublés est tout à fait contestable sur le plan juridique.

La nature même de l'activité de locations de chambres d'hôtes est une activité d'hôtellerie, c'est-à-dire une activité professionnelle, qui doit à ce titre être soumise au régime des plus-values professionnelles. Il apparaît dès lors infondé de mettre en œuvre le régime des plus-values immobilières applicable aux loueurs de meublés dits non professionnels.

Sur ce point, il convient de rappeler les différentes jurisprudences rendues par les juridictions administratives qui infirment l'analyse de l'administration fiscale à plusieurs reprises pour écarter clairement le régime fiscal applicable aux loueurs de meublés et confirmer l'application des règles applicables aux personnes qui assurent des prestations d'hôtellerie et non de locations de logements meublés (V. ci-dessus).

Selon le régime des plus-values professionnelles, les loueurs peuvent prétendre au régime d’exonération fiscale des desdites plus-values s’ils remplissent les deux conditions suivantes :

- le montant annuel des recettes est inférieur à 250 000 €, pour une exonération totale, et à 350 000 € pour une exonération partielle.

Dans le cadre du régime des plus-values immobilières, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble cédé à titre onéreux.

Le montant de la plus-value qui ressort de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition tel que déterminé ci-dessus peut faire l’objet d’un abattement fiscal en raison de la durée de détention des biens immobiliers au delà de la cinquième année.

Selon la loi de finances rectificative du 19/9/2011, l’abattement applicable aux cessions réalisées à compter du 1er février 2012 est désormais fixé à :

L'exonération totale des plus-values immobilières par le jeu des abattements n'est désormais acquise que si l'immeuble est détenu depuis plus de 30 ans (contre 15 ans avant la réforme de 2011 entrée en vigueur en 2012).

Les agriculteurs qui réalisent une activité de location de chambres d’hôtes perçoivent à ce titre des recettes commerciales en plus de leurs recettes agricoles. Toutefois, selon l’article 75 du CGI, les produits des activités accessoires relevant de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, réalisés par un exploitant agricole soumis à un régime réel d'imposition agricole peuvent être pris en compte pour la détermination des bénéfices agricoles ( art. 75 du CGI).

Cette solution est applicable lorsque, au titre des trois années civiles précédant la date d'ouverture de l'exercice, la moyenne annuelle des recettes accessoires commerciales et non commerciales de ces trois années n'excède ni 50 % de la moyenne annuelle des recettes tirées de l'activité agricole au titre desdites années, ni 100 000 €, toutes taxes comprises. Cette règle est également applicable par les sociétés civiles agricoles (GAEC, EARL et SCEA) ( art. 206 du CGI).

Il convient de noter que ce dispositif ne vise que les exploitants agricoles qui relèvent d’un régime réel d’imposition des bénéfices agricoles.

En revanche, les exploitants qui relèvent du régime des bénéfices agricoles forfaitaires ne peuvent pas procéder au rattachement des recettes commerciales. Dans ce cas, ces personnes doivent faire application du régime des micro-entreprises ou d’un régime réel des bénéfices commerciaux présentés ci-dessus.

En toute hypothèse, ce mécanisme de rattachement fiscal suppose que les activités de location soient réalisées par la même entité juridique. Dans le cas où l’activité agricole est réalisée dans le cadre d’une société agricole, le dispositif de rattachement des recettes commerciales aux recettes agricoles ne peut pas être appliqué si l’activité de locations de chambres d’hôtes est réalisée au nom d’un associé à titre personnel.

Les exploitants en sociétés agricoles qui souhaitent procéder au rattachement des recettes commerciales au sein de la comptabilité de la société, alors que les bâtiments affectés aux locations de chambres d’hôtes sont dans le patrimoine privé des associés, doivent s’interroger sur l’opportunité de l’apport des biens en question et apprécier les frais qui en résultent (frais d’acte notarié du fait de l’apport d’un bien immobilier, formalisme lié à l’augmentation de capital social de la société). L’apport des biens immobiliers n’est pas impératif.

Cependant, l’absence d’apport a pour effet l’impossibilité de pratiquer des amortissements sur les biens en question. De ce fait, le résultat risque d’être accru pour être soumis au paiement de cotisations sociales agricoles.

Ce mécanisme de rattachement des recettes commerciales dans le cadre de la comptabilité agricole est optionnel. Il appartient donc aux exploitants concernés d’apprécier l’intérêt de ce dispositif en comparaison du régime des micro-entreprises ou d’un régime réel commercial.

Le rattachement de recettes commerciales aux recettes agricoles dans le cadre de la comptabilité agricole emporte les conséquences suivantes :

- les recettes non agricoles sont rattachées hors taxes si l'activité est soumise à la TVA ou sans TVA comptabilisée si l'activité n'est pas soumise à cet impôt ;

- les charges correspondant aux recettes non agricoles sont comptabilisées au sein de la comptabilité agricole. Si l'activité non agricole n'est pas soumise à la TVA, la comptabilisation des charges s'opère toutes taxes comprises, puisque dans cette hypothèse, la TVA facturée par les fournisseurs ne saurait être déductible ;

- si les immobilisations utilisées pour les activités non agricoles sont inscrites au bilan de l'entreprise agricole, elles font l'objet d'amortissements s'il s'agit d'immobilisations amortissables (immeubles, biens d’équipement). Si les activités rattachées ne sont pas soumises à la TVA, l'amortissement est calculé sur la base du prix de revient toutes taxes comprises des immobilisations concernées.

Le régime de l’impôt sur les sociétés constitue un mode d’imposition totalement différent du régime de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, l’impôt dû fait totalement abstraction des revenus du foyer fiscal des personnes physiques qui composent l’entité soumise à ce régime fiscal. Il est à noter que ce régime fiscal est désormais applicable par les personnes physiques qui adoptent le statut juridique d’EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée), c’est-à-dire sans création de sociétés.

- les sociétés civiles agricoles qui perçoivent des recettes commerciales excédant les limites de 50 000 € ou de 30 % des recettes agricoles.

Sans entrer dans le détail du régime de l’impôt sur les sociétés, il convient de préciser les principes fondamentaux :

- le résultat est déterminé selon les seules règles du régime réel commercial applicables aux bénéfices industriels et commerciaux, à l'exclusion des règles fiscales agricoles ou des règles des micro-entreprises. Le résultat est forcément déterminé par la tenue d’une comptabilité ;

- la rémunération du travail des associés est déductible fiscalement du résultat de la société et constitue la base de calcul des cotisations sociales ;

- le résultat de la société est en principe soumis à un prélèvement fiscal proportionnel de 28 % des bénéfices réalisés. Sous certaines conditions, il peut être fait application d’un taux d’imposition de 15 % jusqu'à 42 500 € de résultat ;

- les bénéfices distribués en tant que dividendes sont en principe soumis au paiement d'une imposition proportionnelle au taux de 30 % dénommée la flax-tax. Par option, ils peuvent faire l'objet d'un abattement de 40 % sur les sommes mises en distribution, pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales sur les revenus du patrimoine. Cet abattement a pour objet d'atténuer la double imposition des bénéfices distribués ;

- les entités soumises à l'impôt sur les sociétés ne bénéficient pas de l'exonération de taxation des plus-values, applicable aux entreprises soumises à l'impôt sur le revenu dont le montant annuel des recettes n'excède pas 250 000 € ou 90 000 € hors taxes pour les exploitants individuels et les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu.

En dépit d’une certaine complexité, le régime de l’impôt sur les sociétés peut être intéressant pour les personnes soumises à un taux marginal d’imposition élevé au regard de l’impôt sur le revenu. Plus précisément, ce régime est surtout favorable à la condition d’une distribution limitée des dividendes.

De plus, il permet une maîtrise de la base de calcul des cotisations sociales en principe déterminée sur la rémunération du travail, alors que sous le régime de l’impôt sur le revenu, l’ensemble du résultat fiscal est retenu comme base de calcul des cotisations sociales.

Il est à noter que l’application de ce régime d’imposition ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu pour frais de comptabilité alors même que le chiffre d’affaires est inférieur à 85 800 €, puisque cette réduction n’est applicable que par les entreprises qui sont directement soumises à l’impôt sur le revenu. Dans la lignée des particularités, l’absence d’adhésion à un centre de gestion agréé ne donne pas lieu à la majoration de 25 % du bénéfice imposable.

Les loueurs de chambres et tables d'hôtes exercent une activité qui relève du régime général de la TVA, quelle que soit la qualification juridique des activités exercées. Cela étant, l’exercice d’une activité qui se situe dans le champ d’application de la TVA ne signifie pas nécessairement qu’il faut faire application de cet impôt en raison des possibilités de dispense.

Plus précisément, il convient de distinguer deux principales situations avec :

- d’une part, les personnes assujetties et dispensées de faire application de cet impôt dans le cadre du régime de franchise en base de TVA (A) ;

- d’autre part, les personnes assujetties et redevables qui font application de cet impôt dans le cadre du régime simplifié d’imposition de TVA (B).

Par ailleurs, il faut mentionner le cas particulier des agriculteurs qui exercent une activité de chambres d’hôtes (D).

En complément, il est utile d’apprécier par des exemples chiffrés l’intérêt ou non de faire application de la TVA (E).

Il est également judicieux d’examiner les conséquences du changement de régime de TVA (F).

Enfin, il importe d’aborder les conditions d’application du taux réduit sur les travaux (G).

Toute personne physique ou morale exerçant une activité économique de nature commerciale, artisanale ou libérale relevant du régime général de TVA bénéficie de plein droit d’un régime de dispense d’application de cet impôt lorsque son chiffre d’affaires annule n’excède pas un certain montant. Ce dispositif de simplification est dénommé régime de franchise en base de TVA ( art. 293 B et s. du CGI).

A ce titre, les loueurs de chambres d’hôtes dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 91 900 € (en 2023) relèvent de plein droit du régime de franchise en base de TVA.

Dans cette situation, les activités exercées par les loueurs de chambres d’hôtes sont dans le champ d’application de la TVA. Toutefois, en l’absence d’une option expresse pour l’application de cet impôt, les activités en question bénéficient du dispositif de dispense d’application de cet impôt.

Le dispositif de franchise de TVA a pour effet que les prestataires concernés sont dispensés de facturer la TVA sur les prestations réalisées. De façon symétrique, cette dispense d’application de la TVA entraîne l’impossibilité de déduire la TVA facturée par les fournisseurs.

2. Articulation du régime de franchise en base de TVA avec les régimes d’imposition des bénéfices

La mise en œuvre du régime de franchise en base de TVA n'est plus impérative pour faire application du régime des micro-entreprises, puisque l’option pour la TVA n'oblige plus les personnes concernées à relever d’un régime réel d’imposition des bénéfices.

De même, l’application de ce régime de franchise en base de TVA n’interdit pas d’exercer une option pour la mise en œuvre d’un régime réel d’imposition des bénéfices. Ce dernier choix peut être judicieux pour les prestataires ayant un montant important de charges à déduire avec une somme peu élevée de TVA à récupérer. Dans ce cas, l’absence de TVA facturée aux clients et à reverser à l’Etat peut permettre d’accroître le résultat.

En toute hypothèse, ce régime de dispense de TVA n’est aucunement obligatoire. Les personnes concernées peuvent à tout moment exercer une option pour l’application de la TVA, notamment le régime d’imposition simplifié présenté ci-après.

L’application de la TVA par les loueurs de chambres d’hôtes résulte le plus souvent d’une option exercée dans ce sens, à défaut d’avoir atteint le seuil de chiffre d’affaires annuel de 91 900 €.

L’option pour la TVA est généralement réalisée afin de permettre la déduction de la TVA facturée par les fournisseurs, notamment au titre de la réalisation des travaux.

Cette option peut être faite en début d’activité sur le formulaire de déclaration de début d’activité remis auprès du centre de formalités des entreprises compétent. Elle peut aussi être réalisée en cours d’activité, après avoir fait application du régime de franchise en base de TVA. Dans ce cas, l’option peut être faite à tout moment et elle prend effet à compter du 1er jour du mois au cours duquel l’option a été effectuée ( art. 293 F du CGI).

Cette option couvre obligatoirement une période de deux années, y compris celle au cours de laquelle elle est déclarée. Elle est renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation à l'expiration de chaque période biennale. Toutefois, elle est reconduite de plein droit pour la période de deux ans suivant celle au cours ou à l'issue de laquelle les assujettis ayant exercé cette option ont bénéficié d'un remboursement de TVA.

Il faut rappeler que l’option pour la TVA exclut l’application du régime fiscal des micro-entreprises. De ce fait, elle oblige à la mise en œuvre d’un régime réel d’imposition des bénéfices commerciaux. De plus, elle interdit de ce fait la possibilité de relever du statut d’auto-entrepreneur puisque ce statut repose sur l’application du régime des micro-entreprises, lequel régime suppose de ne pas faire application de la TVA.

L’option pour l’application de la TVA, notamment en vue d’exercer le droit à déduction de la TVA facturée par les fournisseurs, suppose d’exercer une activité réelle. L’arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes du 14 février 2013 illustre parfaitement ce principe. Dans le litige opposant le contribuable à l’administration, il s’est avéré à l’issue d’un contrôle fiscal, que le loueur n’avait exercé qu’une activité pour le moins limitée, puisqu'il n'y avait eu que deux clients en 2006, qui ont réglé la somme de 237 euros, et un seul en 2007 qui a réglé la somme de 426 euros. Dans ces conditions, le contribuable ne pouvait être regardé comme exerçant une activité économique au sens des dispositions du 4° de l'article 261 D du code général des impôts. Dès lors, le service était fondé à assujettir la société requérante aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée litigieux ( CAA Nantes, 14/02/2013, n° 11NT02685 ).

Dans le cadre du régime simplifié d’imposition de TVA, les prestataires concernés facturent et collectent la TVA au titre de l’ensemble des opérations réalisées (V. taux applicables ci-dessous). Par ailleurs, ils disposent du droit à déduction de la TVA facturée par leurs différents fournisseurs.

Au cours de l’année, les personnes concernées doivent procéder au versement d’acomptes trimestriels de TVA auprès du Trésor public. Ces acomptes sont calculés en fonction de la TVA acquittée auprès de l’Etat l’année précédente.

Après la clôture de chaque exercice, les personnes assujetties à cet impôt doivent procéder au dépôt d’une régularisation annuelle de TVA qui récapitule l’ensemble de la TVA collectée auprès des clients et de la TVA déductible acquittée auprès des fournisseurs. Cette régularisation est accompagnée d’un paiement complémentaire en cas d’insuffisance des acomptes acquittés.

A l’inverse, si le montant de la TVA déductible est supérieur au montant de la TVA collectée, le contribuable peut demander le remboursement de la différence auprès du Trésor public lors du dépôt de la régularisation annuelle.

Si la TVA due au titre de l’exercice précédent est inférieure à 1000 €, les personnes concernées sont dispensées de verser des acomptes trimestriels. Elles doivent simplement procéder au dépôt d’une régularisation annuelle.

Les redevables imposés sous le régime du réel simplifié, peuvent demander le remboursement trimestriel du crédit constitué par la taxe déductible ayant grevé l'acquisition de biens constituant des immobilisations lorsque le montant de la TVA déductible est au moins égal à 760 €. Ces remboursements ont un caractère provisionnel. Lors du dépôt de la déclaration annuelle, les redevables visés déterminent exactement pour l'année civile écoulée, soit le montant de la TVA nette due, soit le crédit de TVA déductible non imputée ( art. 242-0 C de l’annexe II au CGI).

Les loueurs de chambres d’hôtes assujettis et redevables de la TVA doivent facturer cet impôt au taux réduit de 10 % depuis 2014.

L’instauration du taux réduit de TVA (soit désormais 10 % depuis 2014) aux prestations de restauration par la loi du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques s’applique également aux prestations réalisées dans le cadre des tables d’hôtes, à l’exception du service des boissons alcoolisées.

Le service de boissons alcoolisées, notamment dans le cadre du service de tables d’hôtes, donne lieu à l’application de la TVA au taux normal de 20 % à partir de 2014.

L’application du régime particulier de TVA pour les prestations de pension ou de demi-pension avec la mise en œuvre du taux réduit sur les trois quarts du prix et l'application du taux normal de 19,6 % pour le quart restant est désormais caduc en raison de l’application du taux réduit de TVA sur les prestations de restauration.

Ce développement ne concerne pas les taux spécifiques de TVA applicables en Corse et dans les départements d’outre-mer.

Si l'activité de location de chambres d’hôtes est exercée par un agriculteur, les recettes commerciales réalisées peuvent être rattachées aux recettes agricoles pour les exploitants qui sont soumis au régime de TVA agricole. Cette solution est applicable sans modification des taux de TVA présentés ci-dessus.

Cette règle de simplification peut être mise en œuvre lorsqu'au titre de la période couvrant les trois années d'imposition précédentes, la moyenne annuelle des recettes accessoires, taxes comprises, de ces trois années n'excède pas 100 000 € et 50 % de la moyenne annuelle des recettes, taxes comprises, provenant des activités agricoles, au titre desdites années.

Cette solution peut aussi bien être mise en œuvre par les exploitants individuels que par les sociétés agricoles, dès lors que celles-ci font application du régime simplifié agricole de TVA ( art. 298 bis du CGI ; BOFIP-TVA-SECT-80-10-20-30, § 190).

Dans les faits, cette solution va de pair avec le mécanisme de rattachement des recettes commerciales aux recettes agricoles qui peut être mis en œuvre par les exploitants agricoles qui relèvent d’un régime réel d’imposition des bénéfices agricoles.

La plupart des loueurs de chambres d’hôtes dispose du choix entre ne pas faire application de la TVA (c’est-à-dire relever du régime de franchise en base de TVA) ou exercer une option pour l’application de la TVA dans le cadre du régime simplifié de TVA, à défaut d’avoir un chiffre d’affaires annuel excédant le seuil de 85 800 € (2020) entraînant l’obligation de faire application de cet impôt.

Pour faire simple, le plus souvent, l’option ne doit être envisagée que dans la mesure où la mise en place de l’activité conduit à des investissements importants ayant donné lieu au paiement d’un montant élevé de TVA auprès des fournisseurs. L’exemple présenté ci-après permet d’appréhender cette problématique.

Un loueur de 4 chambres d'hôtes fait réaliser des travaux pour un montant de 50 000 € HT avec une TVA de 20 % :

Ce loueur a par ailleurs des charges courantes annuelles de 4 000 € TTC dont 328 € de TVA à20 % et 104 € de TVA à 10 %, soit au total 432 €.

Le prix unitaire des locations est de 60 € dont 50 € pour la chambre et 10 € pour le petit déjeuner. Chaque chambre est en moyenne louée 120 nuits par an.

Autrement dit, aucune TVA n’est à reverser à l’Etat sur le chiffre d’affaires de 28 800 € (60 €/nuit x 120 nuits/an x 4 chambres).

Toutefois aucune TVA ne peut être récupérée sur les achats et investissements.

Ainsi, les 9 800 € de TVA sur les travaux qui auraient pu être déduits la 1ère année ne sont pas récupérés.

2ème hypothèse : le loueur est redevable de la TVA (en raison d’une option exercée en ce sens).

Le loueur doit facturer la TVA sur ces prestations, le prix facturé aux clients étant le même :

- soit par nuit 60 € TTC dont un montant de TVA de5,45 € (10 % de TVA sur l'hébergement et le petit déjeuner).

* 5,45 € sur 60 € encaissés x 120 x 4 = 2 618 € pour 28 800 € de recettes totales TTC.

Les années suivantes, le loueur a un solde débiteur de TVA à verser à l’Etat de : 2 618 - 432 = 2 186 €.

Cet exemple illustre l’intérêt de l’application de la TVA sur la trésorerie de l’entreprise. Il faut rappeler que la mise en œuvre de la TVA nécessite l’application d’un régime réel des bénéfices, puisque dans ce cas le régime des micro-entreprises est exclu et empêche l’adoption du statut d’auto-entrepreneur.

Le plus souvent, les prestataires de chambres d’hôtes sont soumis à la TVA en raison d’une option exercée dans ce sens, à défaut d’être redevables de façon obligatoire dès lors que le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 85 800 € (2020).

Cette option est d’une durée de deux ans tacitement reconductible et peut faire l’objet d’une dénonciation au terme de chaque période biennale dans la mesure où les personnes n’ont bénéficié d’aucun remboursement de crédit au cours de cette durée de deux ans.

Le changement de position au regard de la TVA suppose d’en tirer les conséquences sur l’obligation éventuelle d’avoir à reverser à l’Etat une partie plus ou moins importante de la TVA initialement déduite.

Une activité antérieurement soumise à la TVA et qui devient ensuite dispensée peut donner lieu à des opérations de régularisations de TVA, c’est-à-dire à un remboursement partiel à l’État de la TVA déduite ou remboursée par l’État.

Pour les immeubles et les travaux immobiliers, la TVA acquise et celle qui doit être remboursée se calcule par 20ème par rapport au nombre d’années ou de fractions d’années qui se sont écoulées depuis l’acquisition des biens ou la réalisation des travaux.

Pour les immobilisations autres que les immeubles, la TVA acquise et celle qui doit être remboursée se calcule par 5ème durant une période de 5 ans depuis l’acquisition des biens.

Les mêmes conséquences surviennent en cas de cessation d’activité dès lors que celle-ci intervient avant les délais mentionnés ci-dessus.

Le contribuable a fait faire, il y a 4 ans, des travaux immobiliers pour 50 000 € HT et avait récupéré à ce titre 10 000 € de TVA.

Au bout de 4 ans, l’intéressé devient non redevable du fait de la dénonciation de son option auprès du service des impôts.

Cette personne a acquis définitivement 4/20ème de TVA (soit 2 000) et doit rembourser 16/20ème de TVA (soit 8 000).

Elle avait acheté des équipements d’ameublement (literie, appareils électro-ménagers...) pour 8 000 € HT et avait récupéré 1 600 € de TVA.

Elle a acquis définitivement 4/5ème de TVA (1 280) et doit reverser un 5ème de TVA (320).

Au final, l’interruption de l’application de la TVA a pour effet que le prestataire doit rembourser une somme globale de 8 320 €.

Une activité antérieurement dispensée qui devient soumise à la TVA peut donner lieu à un remboursement partiel par l’État de la TVA facturée depuis le début d’activité et non déduite à défaut d’avoir exercer une option pour l’application de cet impôt.

Pour les immeubles, la TVA qui doit être remboursée se calcule par 20ème par rapport au nombre d’années qui se sont écoulées durant les 19 années qui suivent l’acquisition ou l’achèvement des immeubles.

Pour les immobilisations autres que les immeubles, la TVA déductible se calcule en 5ème selon le nombre d’années ou de fractions d’années qui s’est écoulée depuis l’acquisition de ces biens.

Le contribuable a réalisé, il y a 3 ans, des travaux immobiliers pour 50 000 € HT plus 10 000 € de TVA non déduite.

Au bout de 3 ans, la personne devient redevable, notamment en ayant exercé une option en ce sens, à moins que son chiffre d’affaires annuel ait dépassé le seuil de 85 800 €.

Elle a perdu définitivement 3/20ème de TVA (1 500) et se voit rembourser 17/20ème de TVA (8 500).

Elle avait acheté des équipements d’ameublement (literie, appareil électro-ménagers...) pour 8 000 € HT plus 1 600 € de TVA non déduite.

Elle a perdu définitivement 3/5ème de TVA (960) et se voit rembourser 2/5ème de TVA (640).

Au final, l’application de la TVA a pour effet que le prestataire dispose d’un crédit de départ de 9 140 €, somme remboursée par l’Etat.

Le taux de TVA facturée par les artisans pour les travaux réalisés peut correspondre au taux réduit de TVA de 10 % applicable depuis 2014 au lieu du taux normal de 20 %.

D’une façon générale, le taux réduit est applicable à la réalisation de travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans.

1. Exclusion des locaux commerciaux sauf en cas d’affectation principale à l’habitation

Le taux réduit de TVA sur les travaux vise en premier lieu les logements d’habitation occupés à titre personnel en tant que résidence principale ou secondaire. Sont éligibles au taux réduit de TVA, les travaux réalisés dans les locaux affectés à l’habitation et destinés exclusivement à l’hébergement individuel ou collectif de personnes physiques.

Toutefois, le taux réduit peut aussi être appliqué aux travaux réalisés dans des bâtiments affectés à certaines activités touristiques. Il s’agit notamment des travaux portant sur certaines locations meublées. Le taux réduit est applicable si les locations meublées ne font pas l’objet d’une exploitation à titre commercial.

En principe, les travaux concernant l’aménagement de locaux pour l’exercice d’une activité de locations de chambres d’hôtes sont exclus du taux réduit de 7 % du fait que les activités en présence sont considérées comme commerciales au regard de la TVA. Cette solution est également applicable aux loueurs qui relèvent du régime de franchise en base de TVA.

Cela étant, les commentaires de l’administration fiscale précisent que lorsque les locaux sont affectés pour partie à un usage d'habitation et pour partie à un usage professionnel, commercial, industriel ou administratif, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un logement situé dans un immeuble collectif, le taux réduit de la TVA s'applique à l'ensemble des travaux portant sur ces locaux dès lors que ceux-ci sont principalement affectés à un usage d'habitation (au moins 50 % de la surface totale). La proportion de 50 % doit être appréciée indépendamment de la surface des éventuelles dépendances.

Cette solution nous semble applicable aux loueurs de chambres d’hôtes dès lors que la maison d’habitation est principalement utilisée pour un usage privé.

La mise en œuvre de ce dispositif n’est pas sans susciter des difficultés d’interprétation en raison de la variété des travaux réalisés.

D’une façon générale, sont exclus du taux réduit de TVA, les travaux concourant à la production d’un immeuble neuf. Il en est ainsi lorsque les travaux portant sur des immeubles existants consistent en une surélévation.

- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;

- soit l'ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'entre eux.

Plus précisément, l’immeuble est rendu à l’état neuf, et les travaux sont exclus du taux réduit de TVA pour faire l’objet du taux normal, dès lors qu’une seule des quatre composantes ci-dessus est rendue à l’état neuf (art. 279-0 bis (2) du CGI ; art 257 (I-2-2°) du CGI).

Au titre des fondations, sont concernés les travaux consistant à réparer, remplacer, renforcer et consolider les éléments de fondations existants.

Les éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage comprennent notamment :

- les éléments verticaux : murs porteurs intérieurs (murs de refends) ou extérieurs (murs-pignons), piliers, colonnes et poteaux quand ils sont porteurs ;

- les éléments horizontaux : planchers en béton (dalles), planchers en bois (poutres et solives), toits terrasses (à pente nulle ou faible) quand ils contribuent à la stabilité de l'ensemble.

Les éléments de second œuvre à prendre en compte comprennent les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. La proportion est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés ci-dessus.

En cas de réalisation des travaux mentionnés ci-dessus, le taux de TVA qui doit être facturé par les différents prestataires est le taux normal de TVA de 19,6 % (20 % à compter de 2014), et non le taux réduit de7 % (10 % à compter de 2014).

Les loueurs de chambres d’hôtes sont concernés par les impôts locaux suivants :

En préambule, il faut noter le travail de collecte réalisé courant mars 2013 par les services fiscaux afin d’effectuer la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. Pour ce faire, l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 prévoit une obligation déclarative incombant aux propriétaires d’un ou plusieurs locaux à usage commercial ou professionnel.

Cette obligation porte sur la nature, la destination, l’utilisation, les caractéristiques physiques, la consistance et l’occupation de chaque propriété ou fraction de propriété ainsi que le montant annuel du loyer de 2013. Les loueurs de chambres d’hôtes soumis au paiement de la cotisation foncière des entreprises reçoivent un formulaire à remplir dans les délais prescrits. Force est de constater l’inadaptation du document pour les activités de chambres d’hôtes. Sur ce point, il est certainement utile de remplir le cadre Observations éventuelles du formulaire n° 6660-REV en précisant la nature des activités exercées.

Selon les informations récemment obtenues auprès de la DGFIP (Direction générale des finances publiques), il apparaît que les chambres d’hôtes ne sont pas visées par cette révision dès lors qu’elles se situent dans la maison d’habitation du loueur. Un document accessible par le lien hypertexte ci-après précise la position de l’administration (Précisions DGFIP concernant la révision des valeurs locatives et les chambres d’hôtes et meublés de tourisme).

Il est à noter que les propriétaires qui ne pas concernés par cette révision doivent tout de même envoyer le formulaire n° 6660-REV reçu dans le délai prescrit au risque sinon de faire l’objet d’une amende. Les propriétaires qui ne sont pas visés par cette procédure doivent adresser le formulaire précité sans catégorie cochée et en précisant les raisons de ce renvoi sans remplissage.

A. Paiement de la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle)

L’exercice à titre habituel de toute activité professionnelle non salariée donne lieu en principe au paiement de la contribution économique territoriale (CET) qui s’est substituée à la taxe professionnelle.

L'activité de chambres et tables d'hôtes est en principe soumise au paiement de la contribution économique territoriale (remplaçant la taxe professionnelle) selon les règles de droit commun, avec un calcul de l’impôt selon l’importance de la valeur locative des immeubles utilisés et les taux votés par les différentes collectivités territoriales.

Plus précisément, la contribution économique territoriale (CET) comprend deux composantes avec la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La CVAE n’est due que par les entreprises qui réalisent un chiffre d’affaires annuel supérieur à 500 000 €. Dans ces conditions, les loueurs de chambres d’hôtes doivent acquitter la cotisation foncière des entreprises qui est calculée sur la valeur locative des bâtiments utilisés. De ce fait, ils ne sont jamais concernés par la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.

Il est à noter une diversité des pratiques dans la mesure où un certain nombre de loueurs sont redevables de la taxe d’habitation en lieu et place de la contribution économique territoriale (plus précisément de la cotisation foncière des entreprises).

(V. ci-après problématique examinée sous le développement Taxe d’habitation).

Les personnes qui relèvent du statut d’auto-entrepreneur bénéficient de plein droit d’une exonération temporaire de la cotisation foncière des entreprises pour une période de deux ans à compter de l'année qui suit celle de la création de leur entreprise (art. 1464 K du CGI ; BOFIP-IF-CFE-10-30-20-20-20120912).

Il est à noter que cette mesure d'exonération temporaire de contribution économique territoriale ne concerne que les auto-entrepreneurs qui créent leur entreprise. Autrement dit, les entreprises déjà existantes qui optent pour le statut d'auto-entrepreneur ne sont pas concernées par cette exonération de cotisation foncière des entreprises.

3. Exonération temporaire des créations d'activités commerciales dans les ZRR

Une exonération temporaire de la cotisation foncière des entreprises (CFE) est applicable en faveur des créations d’activités commerciales qui se situent dans les communes de moins de 2000 habitants faisant partie des zones de revitalisation rurale (ZRR).

A ce titre, la création d'activités touristiques dans les communes classées dans ces zones bénéficie de cette exonération temporaire de la CFE, que les prestations soient exercées par des agriculteurs ou des non agriculteurs. Cette exonération est de droit, mais peut être supprimée sur délibération des collectivités territoriales ou de leurs établissements publics de coopération intercommunale dotés d'une fiscalité propre.

Chaque contribuable peut demander que le montant de la CFE soit limité à un pourcentage de la valeur ajoutée produite par l'entreprise au cours de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie (art. 1647 B sexies du CGI ; BOI-IF-CFE-40-30-20-30-20120912).

Le pourcentage permettant le plafonnement de l’impôt est égal à 3 % de la valeur ajoutée.

Pour les entreprises soumises à un régime réel d’imposition des BIC, la valeur ajoutée est égale à l'excédent, hors taxe, de la production sur les consommations de biens et de services en provenance de tiers.

Il faut pour cela calculer la différence entre, d'une part, les ventes, les prestations de services, les subventions d'exploitation et les stocks à la fin de l'exercice et, d'autre part, les achats de matières et de marchandises, les stocks au début de l'exercice.

Pour les entreprises soumises au régime des micro-entreprises BIC, la valeur ajoutée est égale à 80 % de la différence entre le montant des recettes et celui des achats. Le montant des achats est celui qui figure sur le registre tenu par les redevables soumis au régime des micro-entreprises.

Un contribuable soumis au micro BIC réalise des recettes annuelles de 45 000 € avec des achats qui s’élèvent à 30 000 €.

Le seuil à partir duquel le contribuable peut demander le plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée est égal à :

Si le contribuable se voit appeler une contribution économique territoriale de 500 €, il peut demander un dégrèvement de 500 - 360 = 140 €.

Le dégrèvement de la CFE résultant du plafonnement en fonction de la valeur ajoutée n'est accordé que dans la mesure où les contribuables concernés en formulent expressément la demande, en souscrivant l'imprimé correspondant fourni par l'administration. Le dégrèvement est accordé sur réclamation et la demande de dégrèvement doit être effectuée chaque année sur l’imprimé prévu à cet effet ( imprimé 1327-CET-SD accessible sur le site www.impots.gouv.fr ).

Il est à noter que l'application du dégrèvement ne peut pas donner lieu à un montant d'impôt dû inférieur au montant de la cotisation minimum en vigueur dans la commune.

Comme mentionné ci-dessus, les loueurs de chambres d’hôtes peuvent dans certains cas être redevables de la taxe d’habitation, et non de la cotisation foncière des entreprises. Dans cette situation, le loueur est redevable de la taxe d’habitation sur l’ensemble de la maison d’habitation comme s’il n’y avait pas d’activités de chambres d’hôtes.

Il est à noter que dans les zones de revitalisation rurale, les communes peuvent, par une délibération de portée générale, exonérer de taxe d'habitation les locaux mis en location à titre de chambres d'hôtes. La délibération prise par la commune produit ses effets pour la détermination de la part de la taxe d'habitation afférente à ces locaux revenant à chaque collectivité territoriale et établissement public de coopération intercommunale doté d'une fiscalité propre ( art. 1407 du CGI).

Pour bénéficier de cette exonération, le redevable de la taxe d'habitation doit adresser au service des impôts du lieu de situation du bien, avant le 1er janvier de chaque année au titre de laquelle l'exonération est applicable, une déclaration accompagnée de tous les éléments justifiant de l'affectation des locaux.

Selon une réponse ministérielle de 2013 , le ministère du budget a précisé que la location ou la sous-location de chambres d'hôtes constitue par nature une activité professionnelle passible de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cependant, aux termes du 3° de l'article 1459 du CGI, sont exonérées de CFE, sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d'une fiscalité propre, les locations de tout ou partie d'une habitation personnelle, que ce soit à titre de gîte rural, de meublé de tourisme ou sans classement d'aucune sorte. Par conséquent, les personnes qui louent ou sous-louent des chambres d'hôtes peuvent bénéficier de cette exonération, à condition qu'il s'agisse de locaux loués dépendant de leur résidence personnelle (principale ou secondaire) ( RM Prat, JOAN 20/03/2013, n° 8234).

Les propriétaires de biens immobiliers bâtis sont en principe redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ( art. 1380 et s. du CGI). Les prestataires touristiques font l'objet de cette imposition dans les conditions de droit commun ( BOI-IF-TH-10-40-20).

Dans ces conditions, les bâtiments servant à l’activité de chambres d’hôtes sont également soumis au paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, même si précédemment il s’agissait de bâtiments agricoles exonérés de cet impôt.

Certaines constructions nouvelles peuvent bénéficier d'une exonération temporaire de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une période de deux ans. Cette exonération temporaire qui peut s'appliquer aux prestations touristiques concerne notamment les constructions nouvelles, reconstructions et additions de constructions ou de dépendance et les bâtiments ruraux convertis en locaux professionnels ou en logements à la suite d'importants travaux de transformation ( art. 1383 du CGI).

- d'une part, les immeubles à usage d'habitation qui bénéficient d'une exonération temporaire de deux ans pour l'ensemble des parts de l'impôt revenant aux différentes collectivités locales. Toutefois, la loi prévoit la possibilité pour les communes (et leurs groupements) de décider la suppression de l'exonération de la part qui les concerne. L'exonération de la taxe est donc de droit pour l'ensemble des parts de l'impôt, sauf délibération contraire et facultative pour les communes pour la seule part communale ;

- d'autre part, les immeubles autres qu'à usage d'habitation (notamment à usage commercial, artisanal et industriel) qui bénéficient de plein droit d'une exonération temporaire de deux ans des parts régionales et départementales de la taxe sur le bâti. La part communale de cette taxe ne bénéficie d'aucune exonération.

Dans les zones de revitalisation rurale, les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'une fiscalité propre peuvent, par une délibération de portée générale, exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties les hôtels pour les locaux affectés exclusivement à une activité d'hébergement, les locaux meublés à titre de gîte rural, les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d'hôtes.

Pour bénéficier de l'exonération, le propriétaire doit adresser au service des impôts du lieu de situation du bien, avant le 1er janvier de chaque année au titre de laquelle l'exonération est applicable, une déclaration accompagnée de tous les éléments justifiant de l'affectation des locaux. Le présent dispositif régi par l'article 1383 E bis du CGI a été instauré par la loi de finances pour 2007 et est applicable à compter des impositions établies au titre de 2008 ( BOFIP-IF-TFB-10-50-50-60).

Les opérations de constructions, reconstructions ou agrandissements de bâtiments peuvent donner lieu après l'achèvement des travaux au paiement de taxes locales d'urbanisme.

Jusqu’au 1er mars 2012, les taxes locales d'urbanisme comprenaient plus précisément la taxe locale d'équipement (TLE), la taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) et la taxe départementale des espaces naturels sensibles.

A compter du 1er mars 2012, les taxes précitées sont remplacées par la taxe d’aménagement régie par les articles L. 331-1 et suivants du code de l’urbanisme. Ces dispositions sont applicables aux demandes d'autorisations et aux déclarations préalables déposées à compter du 1er mars 2012.

La taxe d’aménagement est établie sur la construction, la reconstruction, l’agrandissement des bâtiments et les aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme (permis de construire et permis d’aménager) ou une déclaration préalable de travaux. Cette taxe peut donc concerner aussi bien une construction nouvelle qu’une construction existante faisant l’objet de travaux importants et donnant lieu à un changement de destination. Il en est ainsi d’un bâtiment agricole transformé et aménagé pour un usage de location de chambres d’hôtes.

Plus précisément, cet impôt comprend deux composantes avec la taxe d’aménagement communale et la taxe d’aménagement départementale.

La taxe d’aménagement communale est instituée de plein droit dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan d’occupation des sols (POS) et les communautés urbaines. Elle est mise en place par délibération dans les autres communes non dotées de ces documents d’urbanisme.

La taxe d’aménagement est instituée, pour la part départementale, par délibération du Conseil général. Elle finance les politiques de protection des espaces naturels sensibles et le fonctionnement des conseils en architecture, urbanisme et environnement (CAUE).

L’assiette de cette taxe est constituée par une valeur déterminée forfaitairement par mètre carré de la surface de la construction. La surface retenue s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.

Une valeur unique est fixée par mètre carré, soit en 2020, 759 € en province et 860 € en région d’Ile-de-France. Les dix catégories de la taxe locale d’équipement (TLE) antérieurement applicables, devenues complexes et parfois obsolètes, sont supprimées.

Pour la part communale ou intercommunale, la fourchette des taux est fixée entre 1 % et 5 %. Les communes peuvent pratiquer des taux différents par secteurs de leur territoire pour tenir compte du coût réel de l’urbanisation dans chaque secteur. Le taux de la taxe d’aménagement départementale ne peut excéder 2,5 %.

La taxe est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager. Elle est recouvrée en deux échéances à 12 et 24 mois ou en une seule échéance si le montant de la taxe est inférieur à 1 500 €.

- une personne obtient un permis de construire afin d’aménager un bâtiment agricole pour le transformer en chambres d’hôtes (hors Ile-de-France),

- le taux de la taxe d’aménagement communale est de 2,5 %, celui de la taxe départementale est de 2 %,

- le montant total de la taxe d’aménagement s’élève à 4099 € payés en 2 échéances.

Les loueurs de chambres d’hôtes doivent facturer à leurs clients la taxe de séjour lorsque celle-ci a été mise en place par la commune de la situation de l’activité.

La taxe de séjour est un impôt facultatif qui peut être institué à l'initiative de certaines communes ou groupements de communes expressément mentionnés par la loi (stations classées, communes bénéficiaires de la dotation supplémentaire pour les communes touristiques ou thermales, communes littorales, communes de montagne et communes réalisant des actions de promotion en faveur du tourisme).

Le produit de la taxe de séjour est affecté aux dépenses destinées à favoriser la fréquentation touristique de la commune.

Cette taxe de séjour peut soit être déterminée selon le nombre d'occupants, soit être calculée de façon forfaitaire selon la capacité d'hébergement.

Il existe plus précisément deux types de taxes de séjour avec la taxe de séjour proprement dite (1) et la taxe de séjour forfaitaire (2). Les collectivités locales concernées doivent choisir entre l'une ou l'autre de ces deux taxes qui ne peuvent donc pas se cumuler. Par ailleurs, les départements peuvent instaurer une taxe additionnelle à la taxe de séjour (3).

La taxe de séjour est établie sur les personnes qui ne sont pas domiciliées dans la commune et qui n'y possèdent pas une résidence à raison de laquelle elles sont passibles de la taxe d'habitation. D'une façon générale, le tarif ne peut être ni inférieur à 0,20 €, ni supérieur à 1,5 €, par personne et par nuitée.

Le tarif de la taxe de séjour doit être affiché chez les logeurs propriétaires ou autres intermédiaires chargés de percevoir la taxe de séjour et tenu à la mairie à la disposition de toute personne qui désire en prendre connaissance. Les tarifs de la taxe de séjour sont fixés par la commune conformément au barème en vigueur.

Sont exemptés de la taxe de séjour les enfants de moins de treize ans. Les membres des familles nombreuses porteurs de la carte d'identité correspondante bénéficient des mêmes réductions que pour le prix des transports sur les chemins de fer d'intérêt général. Le conseil municipal peut décider d'augmenter le montant des réductions ci-dessus. Il peut de même décider d'exonérer partiellement ou totalement les personnes bénéficiaires de chèques-vacances, ainsi que les mineurs de moins de dix-huit ans.

Lorsque les logeurs, hôteliers, propriétaires ou autres intermédiaires reçoivent le montant des loyers qui leur sont dus, ils doivent percevoir la taxe de séjour sur les personnes assujetties.

Le nombre de personnes ayant logé dans l'établissement, le nombre de jours passés, le montant de la taxe perçue ainsi que, le cas échéant, les motifs d'exonération ou de réduction de cette taxe doivent être inscrits sur un état à la date et dans l'ordre des perceptions effectuées.

La taxe doit être perçue avant le départ des assujettis alors même que, du consentement du logeur, de l'hôtelier, du propriétaire ou du principal locataire, le paiement du loyer est différé.

Les personnes qui louent au cours de la période de perception tout ou partie de leur habitation personnelle à toute personne assujettie, doivent en faire la déclaration à la mairie dans les quinze jours qui suivent le début de la location.

En cas de départ furtif d'un assujetti, la responsabilité des loueurs ne peut être dégagée que s'ils ont avisé aussitôt le maire et déposé entre ses mains une demande en exonération adressée au juge du tribunal d'instance. Le maire transmet cette demande dans les vingt-quatre heures au juge du tribunal d'instance, lequel statue sans frais.

Le produit de la taxe est versé au receveur municipal aux dates fixées par délibération du conseil municipal.

A cette occasion, les logeurs, hôteliers, propriétaires ou autres intermédiaires qui ont perçu la taxe de séjour doivent produire une déclaration indiquant le montant total de la taxe perçue.

Tout retard dans le versement du produit de la taxe donne lieu à l'application d'un intérêt de retard égal à 0,75 % par mois de retard. Par ailleurs, tout logeur, loueur, hôtelier, propriétaire ou autre intermédiaire qui n'a pas perçu la taxe de séjour sur un assujetti ou qui n'a pas respecté l'une des prescriptions relatives à la tenue de l'état peut être puni d'une peine d'amende.

Est punie des mêmes peines toute personne qui n'a pas fait dans le délai la déclaration exigée du loueur. Est puni des peines d'amende tout logeur, loueur, hôtelier, propriétaire ou autre intermédiaire qui n'a pas, dans les délais, déposé la déclaration ou qui a établi une déclaration inexacte ou incomplète.

Les conseils municipaux des communes habilitées à instaurer une taxe de séjour peuvent mettre en place une taxe de séjour forfaitaire qui est établie sur les logeurs, hôteliers et propriétaires qui hébergent des personnes non domiciliées dans la commune.

Cette taxe est assise sur la capacité d'accueil et le nombre de nuitées comprises à la fois dans la période d'ouverture de l'établissement et la période de perception des hébergements concernés.

Le nombre d'unités de capacité d'accueil de chaque établissement correspond au nombre de personnes que celui-ci est susceptible d'héberger. Lorsque l'établissement donnant lieu à versement de la taxe fait l'objet d'un classement réglementaire, le nombre de personnes retenu correspond à celui prévu par l'arrêté de classement. Lorsque l'arrêté de classement fait référence à des lits, chaque lit est compté comme une unité de capacité d'accueil.

Les tarifs de la taxe de séjour forfaitaire sont fixés par la commune conformément au barème en vigueur concernant la taxe de séjour proprement dite. Les tarifs ainsi définis ne comprennent pas la taxe additionnelle départementale qui peut être instituée par le conseil général.

Le montant de la taxe due par chaque redevable est égal au produit des éléments suivants :

- le nombre d'unités de capacité d'accueil de l'établissement donnant lieu à versement de la taxe. Ce nombre d'unités fait l'objet d'un abattement de 20 %. Cet abattement est porté à 30 % lorsque le nombre de nuitées comprises à la fois dans la période d'ouverture de l'établissement et la période de perception est supérieur à 60 et inférieur ou égal à 105 et à 40 % lorsque ce nombre de nuitées est supérieur à 105 ;

- le tarif de la taxe de séjour forfaitaire fixée par la commune conformément au barème applicable ;

- le nombre de nuitées comprises à la fois dans la période d'ouverture de l'établissement et la période de perception de la commune.

Les redevables de la taxe de séjour forfaitaire sont tenus de faire une déclaration à la mairie au plus tard un mois avant chaque période de perception. Sur cette déclaration figurent obligatoirement la nature de l'hébergement, la période d'ouverture ou de mise en location et la capacité d'accueil de l'établissement, déterminée en nombre d'unités.

Les personnes qui louent au cours de la période de perception de la taxe tout ou partie de leur habitation personnelle doivent en faire la déclaration à la mairie dans les quinze jours qui suivent le début de la location.

Pour chaque période de perception, le montant de la taxe due par chaque redevable fait l'objet d'un titre de recettes adressé par le maire au receveur municipal. Le produit de la taxe est versé au receveur municipal aux dates fixées par délibération du conseil municipal. Le comptable procède à l'encaissement de la taxe et en donne quittance.

Tout redevable qui conteste le montant de la taxe qui lui est notifié acquitte néanmoins le montant de la taxe contestée, sauf à en obtenir le remboursement après qu'il a été statué sur sa réclamation par le maire. Ces réclamations sont portées, quel que soit le montant de la taxe, devant le tribunal d'instance dans le ressort duquel se trouve la commune intéressée et sont jugées sans frais. Toutefois, au préalable, le redevable peut adresser la réclamation au maire qui, le cas échéant, décide du remboursement.

Peut être puni de la peine d'amende prévue pour les contraventions de la 5ème classe tout logeur, loueur, hôtelier, propriétaire ou autre assujetti soumis à la taxe de séjour forfaitaire qui n'a pas effectué dans les délais la déclaration de location ou qui a fait une déclaration inexacte ou incomplète.

Tout retard dans le versement du produit de la taxe donne lieu à l'application d'un intérêt égal à 0,75 % par mois de retard. Cette indemnité de retard donne lieu à l'émission d'un titre de recettes adressé par le maire au receveur municipal. En cas de non-paiement, les poursuites sont effectuées comme en matière de contributions directes.

3. La taxe additionnelle à la taxe de séjour instituée par les départements

Les conseils généraux peuvent instituer une taxe additionnelle à la taxe de séjour perçue par les communes ou groupements de communes. Cette taxe départementale étant additionnelle, elle n'est perçue que pour les communes qui ont instauré la taxe de séjour forfaitaire ou non.

Toute personne physique ou morale détenant un appareil récepteur de télévision, ou un dispositif assimilé permettant la réception de la télévision, est redevable de la contribution à l'audiovisuel public (nouvelle appellation officielle de la redevance audiovisuelle) ( art. 1605 du CGI). En 2020, le montant de cette contribution est de 138 € pour la France métropolitaine et de 89 € pour les départements d'outre-mer.

Les loueurs de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes qui mettent ce type d’appareils à la disposition de leurs locataires sont également redevables de cette contribution.

Les modalités de calcul et de paiement de cette contribution sont différentes selon que les loueurs sont redevables de la taxe d’habitation sur les logements loués (1) ou de la cotisation foncière des entreprises (2).

Les loueurs redevables de la taxe d’habitation au titre de leurs locations, étant par ailleurs exonérés de la cotisation foncière des entreprises, doivent tenir compte du fait qu’ils acquittent la contribution audiovisuelle avec la taxe d’habitation au titre de leur résidence personnelle.

D’une façon générale, les personnes redevables de cette contribution avec la taxe d’habitation due pour leur résidence principale n’ont à acquitter qu’une seule contribution audiovisuelle, quels que soient le nombre d’appareils et le nombre de logements pour lesquels les propriétaires sont redevables de la taxe d’habitation ( art. 1605 bis du CGI).

Ainsi, lorsque la location en meublé inclut la fourniture d’un appareil récepteur de télévision ou d’un dispositif assimilé, la contribution à l'audiovisuel public est due par le loueur (redevable de la taxe d’habitation) suivant les modalités applicables aux particuliers, en même temps que la taxe d’habitation ( BOI-TFP-CAP-20120912, § 80s.).

Dans ces conditions, aucune contribution supplémentaire n’est due pour les appareils mis à disposition dans les locations de chambres d’hôtes soumises au paiement de la taxe d’habitation.

2. Redevance TV et loueurs redevables de la cotisation foncière des entreprises

Lorsque les loueurs de chambres d’hôtes sont redevables de la cotisation foncière des entreprises, la contribution à l'audiovisuel public est due par les loueurs selon les modalités applicables aux redevables professionnels ( BOI-TFP-CAP, § 260 ).

Le montant de la contribution mentionné ci-dessus est multiplié par le nombre d’appareils avec l’application d’une réduction de 30 % à partir du 3ème poste.

Dans cette hypothèse, les modalités de paiement de la contribution à l'audiovisuel varient selon que le loueur est redevable ou non de la TVA ( art. 1605 ter du CGI).

Les loueurs non redevables de la TVA doivent spontanément déclarer et acquitter la contribution à l'audiovisuel public auprès du service des impôts des entreprises dont relève leur siège. Pour ce faire, ils doivent utiliser l’imprimé fiscal n° 3310 A, CERFA 10960 (page 2, ligne 56).

Ce formulaire doit être déposé auprès du service des impôts des entreprises compétent au plus tard le 25 avril de l'année au cours de laquelle la contribution à l'audiovisuel public est due avec le paiement correspondant.

Dans ce cas, la contribution à l'audiovisuel public doit être calculée et acquittée avec la déclaration annuelle de chiffre d'affaires déposée au titre de la TVA.

Les professionnels qui relèvent du régime simplifié agricole de TVA déclarent la contribution à l'audiovisuel public sur la déclaration annuelle de chiffre d'affaires n° 3517-AGR (CA 12 A/CA 12 AE), CERFA 10968 (page 2, ligne 35). Cette solution concerne plus précisément les agriculteurs qui procèdent au rattachement des recettes commerciales aux recettes agricoles dans le cadre du régime de TVA agricole.

Les omissions ou inexactitudes dans les déclarations ou le défaut de souscription de ces déclarations dans les délais prescrits entraînent l'application d'une amende de 150 € par appareil récepteur de télévision ou dispositif assimilé ( art. 1840 W quater du CGI).

Les établissements qui réalisent la diffusion de musique vivante (artistes, groupes musiciens) et/ou de musique enregistrée (radio, CD, juke box) et/ou d'images (télévision, magnétoscope, lecteur DVD) dans les lieux ouverts au public et les chambres, doivent respecter la réglementation relative aux droits d'auteur des musiciens et assurer le paiement de redevances auprès de la SACEM (Société des Auteurs, Compositeurs et Editeurs de Musique) (site internet : www.sacem.fr).

Les chambres d’hôtes sont également visées par cette redevance dès lors que les loueurs mettent à la disposition de leurs clients des moyens de diffusion d’œuvres musicales ( RM Vasselle JOS 23/12/2004 SACEM et chambres d’hôtes).

Depuis 2011, les loueurs de chambres d’hôtes se voient notifier une note de débit d’une redevance pour diffusion musicale recouvrée par la SACEM pour le compte de la SPRE (Société pour la perception de la rémunération équitable de la communication au public des phonogrammes du commerce) (site internet : http://www.spre.fr/).

Cette redevance est reconnue par le code de la propriété intellectuelle. Elle est appliquée du fait de la diffusion de musique, quel que soit le moyen utilisé (radio, télévision…).

Les tarifs appliqués résultent d’une décision réglementaire du 5 janvier 2010 publiée au journal officiel du 23 janvier 2010 qui mentionne expressément les chambres d’hôtes. Cette redevance s’ajoute à celle due à la SACEM et à la redevance audiovisuelle. Le montant minimum de 60 € (auquel s’ajoute la TVA) appliquée en 2011 a fait l’objet d’une augmentation en 2012 pour passer à 90 € hors taxes.