SOMMAIRE PARTIE
FISCALE
Introduction
Chap 1. Imposition bénéfices
S 1. Définition des revenus et IR
S 2. Détermination des revenus nets
Chap 2. Taxe sur valeur ajoutée
S 2. Confusion des régimes de TVA
S 3. Activités exonérées de TVA
S 5. Taux réduit de TVA et travaux
Chap 3. Fiscalité locale
S 1. Contribution économique territoriale
S 2. Taxe foncière sur le bâti
S 4. Taxe foncière sur le non bâti
S 5. Taxe des ordures ménagères
S 6. Taxe sur la publicité extérieure
S 8. Taxes locales d'urbanisme
Chap 4. Autres impôts
S 2. Contributions sociales : CSG et autres
S 3. Contribution sur les revenus locatifs
S 4. Redevances TV, SACEM et SPRE
S 5. Redevance d'archéologie préventive
Chap 5. Particularités Activités
S 5. Vente de produits fermiers
Partie 2. LES ASPECTS FISCAUX DU TOURISME RURAL
Chapitre 2. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Section 5. Le taux réduit de TVA sur les travaux des bâtiments d’habitation
1. Objet
Depuis 2000, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans sont soumis au taux réduit de TVA, soit 5,5 % jusqu'en 2011, 7 % à partir de 2012 et 10 % à partir de 2014, au lieu du taux normal (19,6 % jusqu'en 2013 et 20 % à partir de 2014 (art. 279-0 bis du CGI).
Cette mesure est complétée par un crédit d’impôt pour l’achat de certains équipements réalisés à l’occasion de ces travaux.
Le taux réduit de TVA applicable aux travaux éligibles est désormais de 10 % depuis le 1er janvier 2014.
Il est à noter l'exception selon laquelle la TVA est perçue au taux réduit de 5,5 % sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans ainsi que sur les travaux induits qui leur sont indissociablement liés. L'application du taux réduit de 5,5 % est issue de l’article 9 de la loi de finances pour 2014 et concerne les travaux qui portent sur la pose, l'installation et l'entretien des matériaux et équipements mentionnés au 1 de l'article 200 quater, sous réserve que ces matériaux et équipements respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales fixés par arrêté du ministre chargé du budget. Concrètement, il s’agit notamment des travaux qui concernent l’installation de chaudières à condensation, de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou de portes d'entrée donnant sur l'extérieur, de matériaux d'isolation thermique des parois opaques, de matériaux de calorifugeage de tout ou partie d'une installation de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire, d'acquisition d'appareils de régulation de chauffage (art. 278-0 bis A du CGI ; BOI-TVA-LIQ-30-20-95).
Cette mesure vise en premier lieu les logements d’habitation occupés à titre personnel. Toutefois, celle-ci peut être appliquée à certaines activités touristiques. Il s’agit notamment des travaux portant, d’une part, sur certaines locations meublées et, d’autre part, sur des locaux partiellement affectés à un usage professionnel.
La mise en œuvre de ce dispositif n’est pas sans susciter de difficultés d’interprétation en raison de la variété des travaux réalisés. Les dernières instructions apportent plusieurs éléments de réponse.
2. Taux réduit de TVA et locations de meublés
Sont considérés comme affectés à l’habitation et éligibles au taux réduit de TVA tous les locaux affectés à l’habitation et destinés exclusivement à l’hébergement individuel ou collectif de personnes physiques. Ces locaux peuvent être nus ou meublés, dès lors qu’ils ne font pas l’objet d’une exploitation à titre commercial.
S’agissant des meublés, les locaux affectés à une activité d’hébergement sont considérés comme ne servant pas à l’exercice d’une profession commerciale dès lors qu’ils sont exonérés de TVA en vertu du code général des impôts (art. 261-D-4° du CGI) (V. sur le sujet). Autrement dit, les travaux portant sur les locations de logements meublés qui ne sont pas assorties de prestations parahôtelières (service du petit déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture de linge de maison et local de réception de la clientèle) et pour lesquelles les loueurs ne sont pas immatriculés au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité sont en principe éligibles au taux réduit. Sont notamment concernés les meublés de tourisme classés, les locations saisonnières de maisons ou d’appartements qui, le plus souvent, ne remplissent pas les conditions d’assujettissement à la TVA.
Les travaux afférents à des établissements dont la vocation est l’hébergement de personnes physiques sont éligibles au bénéfice du taux réduit, dès lors qu’ils ne font pas l’objet d’une exploitation à titre commercial. Tel est notamment le cas pour les établissements à vocation touristique comme les gîtes ruraux qui ne font pas l’objet d’une exploitation commerciale. Sont considérés comme exploités à titre commercial, les établissements dont la location ou l’exploitation n’est pas exonérée de TVA en application notamment de l’article 261 D-4° du CGI (services de prestations parahôtelières).
Les travaux portant sur les locations meublées pour lesquelles les loueurs remplissent les conditions d’assujettissement à la TVA (service de prestations parahôtelières) sont exclus du taux réduit. Il s’agit notamment des hôtels ainsi que des locations de chambres d’hôtes qui remplissent les conditions précitées. Ces précisions supposent d’apporter des éléments de réponse concernant, d’une part, le cas d’application du régime de franchise en base de TVA et, d’autre part, la notion de production d’immeubles neufs et de travaux de transformation.
3. Application du régime de franchise en base de TVA
Le régime de franchise en base de TVA est un régime de dispense de TVA des personnes assujetties et non un régime d’exonération (V. sur le sujet). Une interprétation stricte du champ d’application du nouveau dispositif conduit à considérer que les loueurs, assujettis mais non redevables en vertu de la dispense qui leur est applicable, ne sont pas visés par le taux réduit portant sur les travaux puisque les activités exercées ne sont pas expressément exonérées, même si la dispense a le même effet que l’exonération.
Cette analyse est confirmée par l'administration fiscale qui précise que les travaux portant sur les locaux loués en logements meublés qui font l’objet d’une exploitation à titre commercial relèvent en totalité du taux normal même si l’assujetti bénéficie, compte tenu du chiffre d’affaires réalisé, de la franchise en base de TVA prévue par l’article 293 B du CGI (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, § 280).
4. Précisions concernant l'application du taux réduit
a. Travaux éligibles et travaux exclus du taux réduit
Face à l'imprécision des textes en vigueur concernant les travaux visés par le taux réduit de TVA, une série de contentieux a remis en cause le bénéfice de ce taux lorsque les travaux réalisés sont importants. Afin de clarifier cette notion, la loi de finances rectificative pour 2005 a précisé les cas d'inapplication du taux réduit.
Selon cette mesure, il est précisé que le taux réduit ne s'applique pas aux travaux réalisés sur une période de deux ans au plus et qui ont pour effet :
- soit de concourir à la production d'un immeuble telle que désormais définie ci-après ;
- soit d'augmenter la surface de plancher hors œuvre nette des locaux existants, majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d'exploitations agricoles de plus de 10 %.
La notion d'immeuble neuf précitée correspond notamment aux livraisons à soi-même d'immeubles lorsque les travaux portant sur des immeubles existants consistent en une surélévation, qui rendent à l'état neuf :
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels énumérés et dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux..
Pour l'application de cette dernière disposition, le décret n° 2006-1002 du 10 août 2006 précise les éléments de second œuvre à prendre en compte en mentionnant les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. La proportion est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés ci-dessus (art. 245 A de l'annexe II au CGI).
b. Attestations préalables à souscrire
Afin de s'assurer que les travaux réalisés sont bien éligibles au taux réduit de TVA, l'administration a conçu deux modèles d'attestation que les bénéficiaires des travaux doivent désormais souscrire :
- le premier formulaire correspond à l’attestation normale. Ce modèle d’attestation doit être utilisé si les travaux qu'une personne compte effectuer concernent le gros œuvre ;
- le deuxième formulaire correspond à l’attestation simplifiée qui doit être remplie si les travaux ne concernent que des éléments de second œuvre.
D'une façon générale, l'objet de ces attestations vise à garantir que les conditions sont bien réunies pour bénéficier du taux réduit de TVA sur les travaux portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans.
Ces formulaires sont disponibles sur le site internet : www.impot.gouv.fr
Il faut noter que si les mentions portées sur l’attestation souscrite s’avèrent inexactes et ont pour conséquence l’application erronée du taux réduit de TVA, les personnes qui ont fait réaliser les travaux sont solidairement tenues au paiement du complément de taxe résultant de la différence entre le montant de la taxe due (TVA au taux normal) et le montant effectivement payé (TVA au taux réduit).
5. Précisions administratives complémentaires
Le Bulletion officiel des impôts (BOFIP) (BOI-TVA-LIQ-30-20-90) formule une série de précisions complémentaires. Les principaux apports de ces commentaires concernent les points suivants .
a. Locaux affectés partiellement à l'habitation
Le taux réduit de TVA s'applique à l'ensemble des travaux portant sur ces locaux dès lors que ceux-ci sont principalement affectés à un usage d'habitation (au moins 50 % de la surface totale). La proportion de 50 % doit être appréciée indépendamment de la surface des éventuelles dépendances. Lorsque ce local est affecté pour plus de 50 % à un usage autre que l'habitation, le taux réduit s'applique, en tout état de cause, aux travaux réalisés dans les pièces du local affectées exclusivement à l'habitation. Sont visés les locaux affectés pour partie à un usage d'habitation et pour partie à un usage professionnel, commercial, industriel ou administratif, qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un logement situé dans un immeuble collectif.
Ces précisions sont notamment utiles pour les prestataires qui exercent leur activité d'accueil dans le cadre de leur maison d'habitation. Le taux réduit sur les travaux est applicable alors que l'activité d'accueil est soumise à la TVA dès lors que le bâtiment est principalement affecté à l'habitation du prestataire.
b. Locaux affectés à un usage autre que l'habitation
Les locaux exclusivement affectés à une activité professionnelle, commerciale, industrielle, agricole ou administrative, autre que l'activité d'hébergement, ne sont pas éligibles au dispositif. Sont concernés les locaux dont la vocation est l'hébergement des personnes physiques lorsqu'ils font l'objet d'une exploitation à titre commercial. Sont considérés comme exploités à titre commercial les établissements dont la location ou l'exploitation n'est pas exonérée de TVA. Tel est le cas y compris lorsque l'assujetti bénéficie, compte tenu du chiffre d'affaires réalisé, de la franchise en base prévue à l'article 293 B du CGI. Par exemple, un loueur de gîtes qui réalise des prestations parahôtelières pour soumettre son activité à la TVA est exclu du taux réduit de TVA sur les travaux.
c. Travaux d'aménagement de combles et de greniers
Les travaux d'aménagement de combles et de greniers sont éligibles au taux réduit dans la mesure où ces travaux ne concourent pas à la production d’un immeuble et n’aboutissent pas à une augmentation de la surface de plancher hors œuvre nette des locaux existants de plus de 10 %.
d. Travaux concourant à la production d’un immeuble neuf
Sont exclus du taux réduit, les travaux concourant à la production d’un immeuble neuf lorsque les travaux portant sur des immeubles existants consistent en une surélévation. Il en est de même si les travaux réalisés rendent à l'état neuf :
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'entre eux.
L’immeuble est rendu à l’état neuf dès lors qu’une seule des quatre composantes ci-dessus est rendue à l’état neuf.
Au titre des fondations, sont concernés les travaux consistant à réparer, remplacer, renforcer et consolider les éléments de fondations existants. Les éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage comprennent notamment :
- les éléments verticaux : murs porteurs intérieurs (murs de refends) ou extérieurs (murs-pignons), piliers, colonnes et poteaux quand ils sont porteurs ;
- les éléments horizontaux : planchers en béton (dalles), planchers en bois (poutres et solives), toits terrasses (à pente nulle ou faible) quand ils contribuent à la stabilité de l'ensemble.
Les éléments de second œuvre à prendre en compte sont notamment les planchers non porteurs : planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie.
e. Travaux augmentant la surface de plancher
Les travaux à l’issue desquels la surface de plancher des locaux existants, majorée, le cas échéant, des surfaces des bâtiments d’exploitations agricoles est augmentée de plus de 10 % relèvent du taux normal. Les travaux de construction (par exemple : addition de construction, surélévation même partielle de la toiture ou creusement d’une cave) relèvent dans tous les cas du taux normal. Il est toutefois admis que soient soumis au taux réduit les travaux conduisant à une augmentation de la surface de plancher n’excédant pas 9 m². Pour apprécier concrètement l'ensemble des modalités d'application de ce dispositif, il convient de se reporter aux instructions fiscales.
6. Interrogation possible des services fiscaux
En cas de doute, le preneur peut se rapprocher de la Direction des services fiscaux du lieu de situation de l’immeuble en lui communiquant tous les éléments utiles (notamment plans avant et après travaux, devis descriptifs et chiffrés des travaux ou tout autre document permettant d’établir la nature de l’opération) lui permettant d’être en mesure de se prononcer sur le régime fiscal applicable à cette opération.
La prise de position en faveur de l’application du taux réduit d’un organisme spécialisé (par exemple, dans le cadre d’un appel d’offre) ou d’une compagnie d’assurance (lors de l’indemnisation d’un sinistre survenu sur une habitation) n’est pas opposable à l’administration fiscale, seule habilitée à se prononcer sur le taux de TVA applicable aux travaux envisagés.
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